今回は、これから注文住宅の建築を検討している方に向け、長期優良住宅を建てる場合に得られるメリットについて解説したいと思います。
家の建築を検討している方であれば、長期優良住宅という言葉を耳にした経験が必ずあると思います。長期優良住宅は、快適で安全な住環境を長く維持することができる、人だけでなく環境などにも優しく、税制優遇や住宅ローンの金利優遇を受けられるなど、さまざまなメリットがあるという話を耳にしたことがあるはずです。ただ、実際に新築住宅の購入を検討している方でも、長期優良住宅を選ぶことで得られる具体的なメリットが何なのか、そもそも長期優良住宅とはどのような住宅なのかがいまいち分からない…というケースも多いようです。
そこでこのこの記事では、家を建築する際、長期優良住宅を建てることで得られる代表的なメリットと、長期優良住宅に認定されるための条件などについて解説します。
そもそも長期優良住宅とは、どのような家なの？
それではまず、長期優良住宅がどのような住宅のことを指しているのかについて解説します。長期優良住宅は、住宅の耐久性や維持のしやすさを高めることを目的に、2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定されることとなっています。国土交通省のwebサイトでは、長期優良住宅は以下のように解説されています。
長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置講じられた優良な住宅です。
長期優良住宅の建築及び維持保全の計画を作成し、所管行政庁に申請することで認定を受けることができます。
引用：国土交通省webサイトより
上記の通り、長期優良住宅は、法に基づいて認定される仕組みになっていて、長く快適に住み続けることができるような措置が施された住宅のことを言うのです。なお、長期優良住宅の認定を受けるための条件としては、主に以下の措置を講じる必要があります。
- 住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている
- 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有する（住戸面積が国土交通省令で定める規模以上）
- 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること
- 維持保全計画が適切なものであること
- 自然災害による被害の発生の防止、軽減に配慮がされたものであること
これらの措置を全て講じた上で、所管行政庁に認定申請を行った住宅が長期優良住宅として認定される仕組みになっています。
長期優良住宅は、先ほどご紹介したようなさまざまな措置を講じる必要があるため、一般的な住宅と比較すると、建築コストが高くなってしまいます。そのため、新築購入時に長期優良住宅を選ぶ人は少ないのではないか…と考える人が多いかもしれません。しかし、国土交通省が公表したデータによると、新築または既存の住宅の増築や改築を含め、長期優良住宅の認定を受けた住宅は既に147万戸にのぼるとされています。さらに注目すべき情報では、新築戸建て住宅においては、この認定を受ける割合が29.3%に達しており、3年連続で増加しているとされます。
長期優良住宅がこれほどまでに注目されているのは、持続可能で質の高い住宅に対する需要が高まっていることが大きな理由になっていると思いますが、実は長期優良住宅を選ぶことは非常に大きなメリットが存在するのです。次項で長期優良住宅を建てることで得られる具体的なメリットについても見ていきましょう。
参照：国土交通省「長期優良住宅のページ」
参照：国土交通省「長期優良住宅の認定状況について（令和５年３月末時点）」
長期優良住宅を建てるメリット
長期優良住宅は、「長期にわたり快適で安全な住環境を維持してくれる」という点でそこに住む人にとっては非常に大きなメリットがあるはずです。ただ、これ以外にも税制優遇や住宅ローンの金利優遇など、さまざまなメリットが存在するのです。
ここでは、長期優良住宅を建てることで得られる代表的なメリットをご紹介します。
メリット1 安全で快適な暮らしを実現できる
長期優良住宅は、先ほどご紹介したように「長く快適に住み続けることができるような措置」を講じたうえで所管行政庁に認定してもらう必要があります。逆に言うと、長期優良住宅の認定が得られたという場合は、長期間にわたって安全で快適な生活が提供できる住宅になっているという意味です。もう少しわかりやすく言うと、長期優良住宅は、そこに住む人が快適で安全に暮らすことができる高性能な家になっているという意味なのです。
長期優良住宅のような家は、数世代にわたって使用することが想定されていて、その持続可能性は高い耐震性能や省エネ性能によって支えられることになります。そのため、そこで暮らす人は以下のようなメリットが得られるわけです。
高い省エネ性と断熱性により快適な暮らしが実現
長期優良住宅は、高い省エネルギー性を持つように設計されています。優れた断熱対策を施すことにより、家全体の断熱性が向上するため、冷房や暖房と言った空調機器の効率が良くなり、エネルギー消費を減少させることができます。断熱性の高い住宅は、空調機器に頼らなくても夏は涼しく、冬は暖かいという快適な住空間を作り出してくれます。
また長期優良住宅は、適切な維持保全計画も想定されているため、長期的なエネルギーコストの削減が実現できる点も大きな魅力です。
そこに住む人の健康にも好影響を与える
従来の日本の住宅は、断熱性に欠ける住宅が多かったため、冬場は室内の低温が原因となる健康被害が問題視されていました。実際に、断熱性が低い住宅で過ごす場合、冬期の死亡率を高めるリスクがあるという調査結果も出ています。分かりやすい例をあげると、近年メディアなどでも盛んに報じられている「ヒートショック」は、住宅の断熱性の低さが大きな要因となります。
長期優良住宅は、非常に高い断熱性を保持しているため、部屋間の移動をする際も温度差が生じにくくなるため、そこに住む人々の健康に好影響を与えるとされています。
災害に強い家が実現し、家族の安全を守れる
長期優良住宅は、経年劣化により発生する可能性がある住宅の劣化を防ぐ対策も検討されています。先ほどご紹介したように、「維持保全計画が適切なもの」が認定条件になっていて、これを守らなければならないため、長期的に安全な住環境が守られるのです。
さらに長期優良住宅は、災害対策として高い耐震性の確保が条件となっており、大規模な地震が発生したとしても、最小限の損傷におさえられる構造を取り入れる必要があり、これにより災害時でも家族の安全を守ることができるようになっています。また、高い耐震性を実現した住宅は、災害後の修復なども容易になるため、家族が安心して住み続けられる住宅となります。
このように、長期優良住宅は、住宅そのものの性能が非常に高いため、そこに住む人が安全・快適に長期間住み続けることができます。当然、耐久性の高い家は、資産価値の維持の面でも有利と言えます。
メリット2 税制優遇が受けられる
長期優良住宅の二つ目のメリットは、さまざまな税制優遇を受けられるという点です。カーボンニュートラルの実現が目指されている現在、長期優良住宅のような省エネ性が高い住宅を、日本政府も強く推進しています。そのため、建築時のイニシャルコストが高くなる長期優良住宅について、多くの方に選んでもらうという目的でさまざまな面で減税措置を用意しているのです。
なお、長期優良住宅に関わる税制優遇については、期間が限定されているものが多いため、利用を考えている方は税制優遇措置の種類に合わせて期限などについても調べておきましょう。ここでは、長期優良住宅を選ぶことで、減税措置が受けられる代表的な税の種類をご紹介します。
住宅ローン減税
住宅を購入する場合の減税措置では、住宅ローン減税が有名です。今までの住宅ローン減税は、どのような住宅を購入する場合でも利用することができたのですが、2024年1月からは、国が定める省エネ基準に適合していることが条件となっています。省エネ基準を満たさない新築住宅は住宅ローン減税の対象外となっています。
そして、長期優良住宅は、住宅ローン減税の控除限度額が最も高く設定されているのです。記事執筆時点での、長期優良住宅に対する住宅ローン減税は、以下のようになっています。
- 控除借入限度額：長期優良住宅は最大4,500万円（省エネ基準に認定されない場合は0円）
- 最大控除額：409.5万円
- 控除率と期間：住宅ローン残高の0.7％を、最大13年間所得税から控除
- 適用条件：建築確認の期限、2025年12月31日まで対象
控除借入限度額は、住宅ローン控除の適用を受ける際に、控除を計算するための最大借入金額のことを言います。簡単に言うと、住宅ローン控除の対象となる住宅ローンの元本残高の上限のことで、先ほどご紹介した限度額以上の部分については控除が適用されません。長期優良住宅は、4,500万円と、非常に大きな金額になっていて、これはZEH水準省エネ住宅の3,500万円と比較しても、どれほど優遇されているのかが良く分かると思います。
なお、住宅ローン減税は、子育て世帯等に対してさらなる特例措置を用意しています。2024年12月31日時点で「19歳未満の扶養親族を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」いずれかの場合、特例が適用され、2024年1月1日から令和2024年12月31日に居住を開始した場合は、借入限度額：5,000万円、最大控除額：455万円までひきあげられます。
不動産取得税の減税
住宅を購入するなど、何らかの不動産を取得する場合、不動産取得税と言う税金が課せられます。そして長期優良住宅の場合、この不動産取得税についても減税措置が用意されているのです。
長期優良住宅に対する不動産取得税の減税措置の内容は、以下のようになっています。
- 控除額：固定資産税評価額から1,300万円を控除
- 適用条件：2026年12月31日までに新築した住宅
一般住宅は、1,200万円を控除されるため、長期優良住宅の方が有利です。
登録免許税に関する優遇措置
長期優良住宅は、所有権保存登記などに係る税率が引き下げられるという優遇措置があります。具体的には、以下のような優遇措置が受けられます。
- 所有権保存登記の税率引き下げ：一般住宅は0.15％のところ長期優良住宅は0.1％になります
- 所有権移転登記の税率引き下げ：一戸建ての場合、一般住宅は0.3％のところ長期優良住宅は0.2％になります
上記の税制優遇は、2027年3月31日までに取得した住宅が適用条件となっています。
固定資産税の減税期間が延長される
新築住宅を建てたり、購入した場合は、一定期間、固定資産税が2分の1に軽減されるという措置があります。この固定資産税の減税について、一般住宅よりも長期優良住宅の方が適用期間が長くなるという措置が用意されているのです。
2階建て以上の戸建て住宅の場合、一般住宅は3年間は固定資産税が1/2に減額されるのですが、長期優良住宅の場合は、5年間まで延長されます。ちなみに、マンションなど、3階以上の中高層耐火住宅の場合は、一般住宅が5年間のところ、長期優良住宅は7年間に延長されます。
投資型減税（認定住宅等新築等特別税額控除）
投資型減税は、長期優良住宅を建設するためにかかった「掛かり増し費用」の10%が所得税から控除されるという制度です。具体的な内容は、国土交通省の資料から以下に引用します。
個人が、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅の新築または建築後使用されたことのないものの取得をして、居住の用に供した場合には、標準的な性能強化費用相当額（住宅の構造に関わらず45,300円に家屋の床面積を乗じて得た金額を指し、上限は650万円）の10％相当額（上限：65万円）を、その年分の所得税額から控除（当該控除をしてもなお控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額から控除）できます。
引用：国土交通省資料より
投資型減税の正式名称は「認定住宅等新築等特別税額控除」です。実はこの優遇措置は、認定住宅等（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅）を新築または建築後未使用のものを取得した場合、住宅ローン減税ではなく投資型減税を選択することができるように用意されています。投資型減税の場合は、住宅ローンの有無に関係なく利用することができる点が大きな特徴です。
なお、住宅ローン減税と投資型減税を併用することはできません。
参照：国土交通省「認定長期優良住宅に対する税の特例」
メリット3 住宅ローンの金利優遇が受けられる
新築住宅の購入時に使用できる住宅ローンでは「フラット35」が有名です。フラット35は、長期の固定金利の住宅ローンであることが特徴です。
そして、長期優良住宅は、このフラット35を利用する際、金利が優遇されるというメリットがあるのです。具体的な優遇内容は、条件などによって微妙に変化があるため、フラット35の公式ページなどで確認してください。
メリット4 地震保険の割引き対応が受けられる
長期優良住宅は、地震保険に加入する際、保険料の割引対象となる点もメリットです。地震保険は、その名称通り、地震に備えるための保険で、大規模地震が頻発する日本では年々加入者が増加しています。
そしてこの地震保険は、建物の耐震性能によって割引措置が用意されていて、「耐震等級2以上」を満たす住宅が割引対象となります。長期優良住宅に認定されるためには、「耐震等級2以上」を満たしている必要があるため、地震保険の割引対象になることができるのです。地震保険の割引率は以下のような感じになっています。
- 耐震等級割引：耐震等級2の場合30％割引、耐震等級3の場合50％割引
- 免震建築物割引：50％割引
長期優良住宅はデメリットもある
長期優良住宅は、上記のようにさまざまなメリットが得られます。ただ、先ほどもご紹介したように、新築住宅の全てが長期優良住宅が選ばれているわけではないということから分かるように、消費者からすると決して見逃せないデメリットがあるのも事実です。
ここでは、長期優良住宅のデメリット面についても簡単に解説します。
デメリット1 単純に家を建てるためにコストがかかる
家を建てる人が長期優良住宅を選ばない最大のデメリットは、単純に建設コストが高くなってしまうという点です。先ほどご紹介した、長期優良住宅の認定を受けるための条件を見ても分かるように、一般住宅と比較するとかなり高性能な住宅にしなければいけません。つまり、以下のような理由から、一般住宅と比較すると、イニシャルコストが高くなってしまうのです。
- 高い断熱性を実現するために、住宅各所に断熱対策が必要
- 耐震等級2以上を実現するため、耐震性を向上させる対策が必要
- 長期優良住宅の認定を受けるための申請費用が必要
- 一般住宅よりも工期がかかるため人件費が高くなる
長期優良住宅は、さまざまな面でコスト高につながってしまいます。もちろん、多くの税制優遇や金利優遇、保険料の割引など、中長期的に見た場合、そこまでコスト的なデメリットが大きいとは思いませんが、一般的な住宅と見積り比較をしたときには「長期優良住宅は予算オーバーだな…」と感じてしまう人も少なくありません。
また、長期優良住宅は、高性能な住宅に仕上げるため、一般的な住宅よりも工期が長くなってしまいます。基本的に、数週間から1カ月程度は工事が長くなるとされていて、場合によってもっと長くなるケースもあるのです。そのため、どうしても人件費がかさんでしまうことになり、建設コスト全体が高くなるわけです。もちろん、工期が長くなるということは、時間的なコストもかかることを意味します。
デメリット2 長期修繕計画に基づく点検・修理が義務
長期優良住宅は、「維持保全計画が適切なものであること」が認定条件になっています。そして、申請時に作成した長期修繕計画は義務となっていて、これに基づいて定期的な点検や修理を行わなければならないのです。どのような住宅でも、定期的な点検と修理などのメンテナンスを行わなければいけませんが、実行するタイミングは住人さんが自由に決めることができます。しかし、長期優良住宅の場合は、修繕計画に基づいて進めなければならないため、これが意外な盲点となってしまうのです。
なお、長期優良住宅は、無作為で抽出された認定者に対し、点検結果の報告などを求めてくるため、その対応もデメリットと言えるでしょう。
デメリット3 認定が取り消されるリスクがある
長期優良住宅は、一度認定されれば、一生涯その認定が続くわけではありません。例えば、上述した長期修繕計画に従わず、点検や修理を怠った場合や、売却や相続の際に必要な申請が受理されない場合、長期優良住宅の認定が取り消されてしまうことがあるのです。
認定取り消しについては、そこまで大きなデメリットに感じないなんて方もいるかもしれませんが、長期優良住宅であることを理由に受けた補助金などの返還が求められる場合もあるので、想像以上に大きなデメリットになるケースもあります。
長期優良住宅の認定の流れ
それでは最後に、長期優良住宅の認定を受ける際の流れについても簡単にご紹介します。長期優良住宅の認定制度は、戸建て住宅、共同住宅の両方で利用可能となっているのですが、それぞれ満たすべき評価基準は異なります。
戸建て住宅の場合は、高い住宅性能を長期間維持するため、さまざまな項目を満たすように設計されます。ここでは、長期優良住宅と認定されるまでの一般的な流れをご紹介しますが、実際には、工務店やハウスメーカーさんが主導進めてくれるため、消費者側は必ずしも完全に理解する必要はないと思います。
STEP1 長期優良住宅の認定基準を満たした設計をする
長期優良住宅として認定を受けるためには、以下のような基準を満たさなければいけません。以下で紹介する基準は、戸建て住宅に求められる基準です。
- 劣化対策：数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
- 耐震性：極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
- 省エネルギー性：必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
- 維持管理・更新の容易性：構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理（点検･清掃･補修･更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
- 居住環境：良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
- 住戸面積：良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
- 維持保全計画：建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
- 災害配慮：自然災害による被害の発生の防止又は軽減に配慮されたものであること。
長期優良住宅は、上記のような基準に沿った設計が求められます。各項目では、劣化対策等級や耐震等級、断熱等性能等級など、具体的な評価基準も設けられています。これらの基準については、工務店やハウスメーカーがきちんと基準を満たす設計や施工を行うのですが、一般的な住宅とは異なる部分も多いため、過去に長期優良住宅の施工実績を持っている工務店などに相談するのが良いでしょう。
参照：国土交通省「長期優良住宅認定制度の概要について（新築版）」
STEP2 技術審査を受ける
長期優良住宅の認定を受けるには、登録住宅性能評価機関に技術的な審査（性能評価）を通過しなければいけません。したがって、設計が完成したら、技術審査の申請を行いましょう。
この審査を通過すれば、適合証が交付されます。
STEP3 所轄行政庁に認定の申請
適合証の交付が完了すれば、必要書類を用意し、所管行政庁に認定の申請を行います。必要書類は、「認定申請書、設計内容説明書、各種図面・計算書」などです。
申請が受理され、設計などに問題がないと判断されれば、長期優良住宅として正式に認定され、認定通知書が交付されます。
まとめ
今回は、これから新築戸建て住宅の購入を検討している方に向け、長期優良住宅を建てることで得られるメリットなどについて解説しました。
長期優良住宅は、一般的な住宅よりも高性能な住宅に仕上がるため、家を建てる際のイニシャルコストは高くなってしまいます。しかし。長期優良住宅の認定を受けることができれば、税制優遇や住宅ローンの金利優遇、地震保険の保険料の割引など、経済的なメリットがたくさん用意されています。さらに、脱炭素社会の実現が目指されている昨今では、長期優良住宅など、高性能な住宅に対しては、手厚い補助金が用意されるようになっています。一般住宅との見積り比較だけで考えると、長期優良住宅は「予算オーバーだ…」と感じるかもしれませんが、長い目で見た時には経済的にも有利になる可能性があります。
さらに長期優良住宅は、日々の生活にかかる電気代の削減や、適切なタイミングでの維持管理による資産価値の維持など、さまざまな面で大きなメリットが期待できるはずです。現在、家の建築を考えている方は、長期優良住宅にするかどうか、慎重に検討するのがおすすめです。
