現在、日本国内では、年々増え続ける空き家が社会問題となっています。東京一極集中などと言った言葉が作られているように、昨今では成長した子供が都市部で生活を始め、そこで自分たちの家を新たに購入するといった核家族化が進んでいて、もともと親と住んでいた実家がいずれ空き家になってしまうという現象が当たり前になっているのです。実際に、遠方にある実家を相続して、その取扱いに困っているという方も多いのではないでしょうか？思い出の詰まった実家だとは言え、誰も住まないのに所有し続ける場合には、固定資産税や火災保険料、定期的な管理のために多額のコストがかかってしまうことになります。そして、実家を空き家のまま売るかどうかを迷っている間に、建物が老朽化し売却しようにも買い手がつかなくなってしまった…なんて残念な結果になってしまう人も少なくないのです。
実際に、空き家に関してネットで検索してみると、「空き家を無料で差し上げます」「空き家をもらってください」と言った情報がたくさん表示されるような状況になっているのです。この記事を読んでいただいている方の中にも、空き家の取り扱いに困っているという方は多いのではないでしょうか？
そこでこの記事では、空き家を所有し続ける場合に考えられるリスクと、速やかに家を売却するための方法などについて解説します。なお、記事内では、家を売却する際に課せられる税金やその他の費用などについても簡単にご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
空き家の状況と空き家を所有するリスクについて
皆さんも、放置空き家が社会問題になっている…と言う情報をテレビのニュースなどで見たことがあるのではないでしょうか？実は、少子高齢化などの影響で人口減少が続く日本では、急激な勢いで空き家が増加しているのです。以下のグラフは、総務省が公表した1978年～2023年までの空き家の件数の推移です。
引用：上のグラフから分かるように、日本国内に存在する空き家の件数は急激な勢いで増加していて、さらに今後も増え続けるとされているのです。この調査が開始された1963年と令和5年における空き家の件数を比較した場合、なんと約17倍にまで増加しており、人口減少が問題となっている日本では、今後もこの勢いは収まらないのではないかとされています。
もちろん、きちんと整備された状態の空き家であれば、件数がある程度増えたとしてもそこまで大きな問題にはならないでしょう。しかし、空き家の増加がこれほどまで大きな問題となっているのは、所有者が管理しきていない空き家が増加し、周辺環境にまで悪影響を与える放置空き家が急増しているからです。実際に、空き家の増加が社会問題化して以降、日本政府もこの問題を解決するため、空家等対策特別措置法の改正を行うなど、空き家の管理の厳格化に動いています。そして、この対策によって、管理しきれない空き家は所有者にとって非常に悩ましいリスクとなっているのです。
不動産は、大切な資産の一つでもありますし、適切な管理が行えるのであれば所有する価値があるかと思います。しかし、既に遠方に自分の家を所有しているという方など、適切な管理が行えないというケースでは、金銭的な面でもデメリットにしかならない時代になっているのです。実際に、空き家を所有していて、適切な管理がし切れていない…なんて方の場合、以下のようなリスクが生じるとされます。
管理しきれない空き家を所有するリスク
空き家の所有リスクと聞いても、「家は動くわけではないし、所有しているだけなら大した問題にはならないのでは…」と考える人も多いです。しかしそのようなことはなく、空き家の管理が厳格化された現在では、空き家を所有しているだけでさまざまなリスクが生じるようになっているのです。具体的には、以下のようなリスクがあるとされています。
- 固定資産税など金銭的なリスク
一つ目は分かりやすいです。不動産は、所有しているだけで固定資産税が課せられます。親が住んでいた家を相続し、自分は住まないのに所有だけするという場合、自分の家の税金と空き家の税金、2軒分の固定資産税を支払わなくてはならなくなる可能性があります。もちろん、空き家の価値が低ければ、固定資産税額は大した負担にならないかもしれません。しかしそれでも、住んでもいない家のために毎年出費が続くというのは良い気がしないでしょう。さらに、空き家の管理が適切にできておらず「特定空き家」に指定された場合、固定資産税の特例が受けられなくなり、税額が一気にアップするリスクも生じます。 - 空き家を管理する手間とコスト
建物は、そこに存在するだけで劣化が進みます。さらに、誰も住んでいない空き家状態の家の場合、換気などが不足してしまうことから、湿気が家の中にこもり、カビの発生や木材の腐食など、劣化速度が速くなるとされるのです。そのため、空き家の状態を維持するためには、定期的に訪問して、換気や掃除などの管理が必須です。しかし、遠方に住んでいる方の場合、管理のために時間も手間もかかりますし、移動にお金もかかってしまいます。空き家の管理が厳格化された現在、この管理を怠るとさらなる問題に発展するため、家は所有するだけでさまざまな負担がかかるというリスクが生じるのです。 - 被災リスクが生じる
日本は、諸外国と比較しても、災害が多い国として有名です。例えば、地震や台風が多いということは有名ですね。さらに昨今では、夏場の豪雨による水害などが頻発しています。不動産を所有するということは、こういった自然災害に遭うリスクがついて回ることを意味します。災害リスクについては、保険への加入などでカバーできますが、そのためには保険料を支払わなければならないという金銭的な負担が生じます。 - 近隣住民のリスクになる
空き家の管理が厳格化されたのはこれが大きな理由です。管理がなされていない空き家は、小動物の住処になり騒音や悪臭を発生させる、放火などによる火災リスクが高くなる、不審者が住み着くなど犯罪リスクが高くなるなど、周辺住民にさまざまな影響を与えてしまうことになります。家が老朽化していけば、周辺の景観を壊してしまいますし、屋根材の落下で通行人がけがをするリスクなども生じるでしょう。
空き家の所有は、上記のようなさまざまなリスクを所有者または近隣住民にもたらせてしまいます。そのため、空き家の所有を負担に感じ、手放せるなら無料でも良いと考える人も出てきて、冒頭でご紹介したような「空き家を差し上げます！」と言った情報が飛び交うようになっているのです。
実は、空き家を管理しきれなかった場合には、行政が主導して空き家を解体し、その解体費用を所有者に請求するといったかなり強固な対応ができるようになっています。実際に、2014年には、東京都大田区で、行政代執行による建物解体が行われ、解体費用の500万円が所有者に請求されたという事例が存在します。もちろん、行政に特定空き家に指定されるような状況になってしまえば、そこから売却に動いてもそう簡単に買手を見つけることは難しくなってしまいます。
したがって、空き家を相続した時には、「誰か住む人がいるのか？」「所有を続けるメリットはあるのか？」をよく考え、不要だと判断した時には速やかに売却に動くのがおすすめです。それでは次項で、空き家を売りたいと考えた時の売却方法をご紹介していきます。
空き家の売却方法について
空き家の売却方法については「私には関係ない！」と考えない方が良いです。親が住んでいた家を相続するなんてケースは誰にでも考えられますし、既に自分の家を建てているという方の場合、いざという時に何をすれば良いのか分からなくなってしまいます。
空き家の売却方法と聞いたときには、不動産屋に相談して売りに出せば良いだけでは…と考えてしまいますよね。もちろん、専門業者に相談すれば、何らかのアドバイスをしてくれますが、空き家の売却方法に関する知識を事前に持っておくことで、最適な方法がどれなのかをきちんと判断できるようになるのです。
一口に空き家と言っても、建物の状況はそれぞれ異なるはずですし、きちんと売却方法を考えなければ「家を売ったのに赤字になる…」なんてことになりかねないのです。また、買い手がつきにくい状態で売りに出した場合、何年も買い手がつかなくてその間の維持・管理費が大きな負担になってしまう…なんてことも考えられます。そして最悪の場合「タダでもいいから空き家を貰ってほしい…」と言う状況に陥るわけですね。
ここでは、代表的な空き家の売却方法と、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。
空き家をそのままの状態で売る
空き家の売却方法として最も手間が無いのが、そのままの状態で売りに出すという方法です。ただ、このケースでも、売却方法は以下の二つがあります。
①中古住宅として売りに出す
一つ目は中古住宅として売りに出すという方法です。この方法であれば、購入者が入手後、必要と思う箇所に対して自分で修繕を行うこととなるため、元の所有者は修繕費やその手間をかけずに売却できる点がメリットです。なお、中古住宅として買い手がつくのは、基本的に即時入居が可能なレベルの物件と考えておいた方が良いです。購入後に一度解体して、建て替えが必要なレベルに老朽化しているものは、②で紹介する形で売却することとなります。
中古住宅として売りに出す場合のデメリットは、購入者が建物の状態を確認したうえで購入することとなるため、建物に目立つ劣化や設備の機能低下があった場合、売却価格が下がる可能性が高い点です。購入者は、劣化した部分や設備の不備に関して、修繕や交換などのリフォームをしなければならないため、その費用分を値下げする必要があるのです。また、相続した家など、自分が住んでいた家の売却ではないというケースでは、建物の状態などがきちんと把握できていないため、後から不備や不良などが見つかり、契約不適合責任を指摘される可能性が残ります。中古住宅として売却する場合、きちんと家の状態を確認したうえで売りに出しましょう。
②古家付き土地として売却
二つ目は「古家付き土地」として売りに出すという方法です。「古家付き土地」とは、経済的にはほぼ価値がない建物が建っている状態の土地を指します。分かりやすく言うと、老朽化した家が建っているため、購入後に建て替えが必要な物件と言うことです。即入居が難しい中古住宅の場合は、古家付き土地として売却するのが一般的です。
この方法のメリットは、建物の解体やりフォームを行わないため、それにかかる費用や手間が無く、空き家を迅速に現金化できる点です。ただその一方、古家付き土地の場合は、同じ広さ、立地条件の更地と比較すると、売却価格が下がってしまう点がデメリットです。購入者は、土地の入手後、自分で費用をかけて解体などをしなければならないため、事前にその費用分を引いている形となります。
空き家をリフォームして売る
二つ目の方法は、老朽化した部分を修繕する、トレンドの設備に入れ替えるなど、購入後すぐに住めるような状態にまでリフォームしたうえで売却するという方法です。家は、状態がそれなりに良くても、導入されている設備などが古くなってトレンドから外れているという状況だと、買い手が付きにくくなります。家の購入時は、第一印象が非常に重要なため、老朽化している部分をきちんと修繕する、トレンドの設備に交換するといった対応は、買い手が付きやすくなるというメリットが得られるのです。リフォームにかかった費用については、売却価格に上乗せすることができますし、場合によってそれ以上の費用をのせても買い手が見つかるケースがあります。
ただ、あらかじめリフォームを行ってから売りに出すという方法の場合、売却が完了するまでの時間が長期化するという問題が生じます。当然、リフォーム期間中は売りに出すことができません。また、リフォーム費用を先出ししなければならないので、買い手が付かなかった時のことを考えると、負担が大きくなってしまいます。例えば、良かれと思って行ったリフォームが、買主の希望と一致せず、なかなか買い手が決まらない…なんてケースも珍しくないのです。このほか、リフォーム費用分を上乗せした価格では買い手が見つからず「それなら古家付き土地として売れば良かった…」なんてことになる場合もあるので注意しましょう。
空き家を解体して更地として売る
リフォームしても、そこまで良好な状態に戻らない家の売却は、古家付き土地として売るか解体後に更地として売却するという方法が一般的です。
建物を解体して更地にする場合のメリットは、中古住宅の購入ではなく、新築住宅の建築を希望する方など、幅広い層の購入者にアプローチすることができる点です。また、売却に時間がかかったとしても、更地にしておけば建物の管理が不要になるため、特定空き家の指定を受けるリスクもなく、維持管理が楽になるという点もメリットです。
ただその一方、解体費用を売主が先に負担しなければならないため、まとまったお金を用意しなければいけません。さらに、建物を解体すると固定資産税額が高くなるので、買い手を見つけるのに時間がかかった時には、費用負担が大きくなります。
空き家買取りの専門業者に売却する
空き家の増加が社会問題になっている昨今では、空き家の買取りを専門とする不動産買取り業者も増えています。こういった業者に売却すれば、手間や時間、コストをかけることなくスムーズに売却することができます。また、不動産買取り業者は、即金での取引が一般的なため、現金化が早く、仲介手数料もかからないため、一般消費者の買い手を探すよりも手っ取り早いと言えます。
さらに、そこに住む予定の一個人に空き家を売却するのではなく、法人への売却となるため、契約不適合責任などが免責される点も大きなメリットと言えます。注意が必要なのは、不動産買取り業者への売却の場合、スムーズに売却でき、現金化が早いものの、買取価格は市場価格よりも低くなることが多いです。この点はデメリットと言えるでしょう。
上記外の方法について
上記以外にも、空き家を売却する方法があります。例えば、空き家の増加が社会問題化している現在では、民間企業だけでなく自治体が空き家を取引できるマッチングサイトのような物を作成しています。
空き家の状態などによっては、不動産会社に相談しても取り扱ってもらえない…なんてケースがあり、この場合、空き家を手放したくても手放すことができず、放置されてしまう…なんてことが考えられます。空き家のマッチングサイトを利用すれば、個人間での不動産のやり取りが可能になりますので、状態が悪い空き家でも買主を見つけるチャンスが出てきます。
もちろん、空き家バンクなど、マッチングサイトのような物を利用せずに、近隣の方に個人間取引で売却することも問題ありません。個人間の取引であれば、仲介手数料なども発生しないので、お互いの条件が合意できる場合は、個人間でやり取りしても良いでしょう。ただ、個人間取引の場合、公正な査定が難しい、専門知識の不足による法的リスクや契約書の不備が発生する可能性があるので、その点は注意しましょう。
家を売却する時の税金や費用ついて
次は、空き家を売却する場合の費用についてです。空き家を売却すると聞くと、単にお金が手に入ると考えてしまう人が多いです。しかし、空き家の売却では、さまざまな税金が課せられてしまいますし、買い手を見つけるための処置などとして売主側がお金を支払わなければならないこともあるのです。
ここでは、空き家の売却時に発生する可能性がある費用面について解説します。
家を売却する際に発生する税金
空き家など、家の売却を進める際には「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」などの税金が発生します。それぞれの税金の特徴を以下で解説します。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更を行う際に課せられる税金です。空き家を相続した後、所有者登記がされていない場合、この手続きをしなければいけません。
相続の移転登記の場合、以下の計算式で税額が決まります。
登録免許税= 固定資産税評価額 × 0.4％
印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書に貼り付ける印紙代です。なお、契約書の売買金額によって必要になる印紙代が異なるのでその点は注意してください。
家の売却を進める時、取引に応じて適切な金額の印紙を使用する必要があるので、詳しくは国税庁の以下のページを参照してください。
譲渡所得税
空き家など、家を売却した際、利益が出た時に課せられるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、以下の計算式で税額を算出します。
短期譲渡所得 = 課税短期譲渡所得金額 × 税率39％（所得税30％、住民税9％）
長期譲渡所得 = 課税長期譲渡所得金額 × 20％（所得税30％、住民税5％）
ちなみに、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについては、短期譲渡所得が所有期間が5年以内の不動産を譲渡した際の所得、長期譲渡所得は5年を超える所有期間の不動産を譲渡した時の所得です。
※2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告・納付します。
税金以外にかかる費用
家の売却を進める時には、税金以外にも費用が発生するケースがあります。もちろん、売却する方法によってかかるケースとそうでないケースがあるので、費用の面からもどの方法が最も自分に有利なのかを検討する必要があると考えてください。
仲介手数料
空き家の売却を不動産屋に相談し、その不動産会社が取引の仲介を行った場合、報酬として仲介手数料を支払わなければいけません。仲介手数料は、売主と買主双方が負担することが一般的です。
仲介手数料の金額に関しては、「いくらで物件を売却できたか？」が関係します。一般的には、「物件価格×3％+6万円」と言う計算式が用いられるので、ここに物件価格を当てはめればおおよその仲介手数料が判明するはずです。
仲介手数料は、上限が設けられているので、異常なほど高額な手数料を請求される心配は基本的にありません。
リフォーム費用
空き家を売却する際、より高い価格で売りたいと考えた時には、老朽化した部分の修繕や古くなった設備の交換など、先にリフォームを行うケースがあります。当然この場合は、リフォーム費用が発生します。
リフォームにいくらぐらいの費用がかかるのかについては、どのようなリフォーム工事を行うのかによって変わります。家の売却前に行われる代表的なリフォームは、キッチンやお風呂の交換、外壁や屋根の塗装などで、それぞれ100万円程度のコストがかかってしまうでしょう。
どの部分をリフォームすべきかは売却を依頼する不動産会社などと相談しながら決めると良いです。なお、リフォームしてもそこまで状態が良くならない…と言うケースでは、建物解体する、もしくは古家付き土地として売却するのが良いでしょう。
解体費用
老朽化がかなり進んだ家の場合、先に建物を解体して更地として売りに出した方が買い手が付きやすくなります。固定資産税は増額されるものの、手離れを早くしたいと考えるなら、古家付き土地として売却するよりも更地にした方が良いケースも多いです。特に、空き家の管理が厳格化されている現在、遠方に住んでいて維持管理にコストがかかる…なんてケースも多く、この場合は解体したほうがメリットが大きいかもしれません。
ちなみに、家の解体費用については、建物構造によって多少の違いがあり、大まかに以下のような費用感となります。
- 木造住宅：4万円/1坪
- 鉄骨造：6万円/1坪
- 鉄筋コンクリート造：7万円/1坪
なお、解体費用については、作業を依頼する業者によって上下するため、いくつかの業者から見積もりを取り、比較検討すると良いでしょう。また、庭に大きな岩がある、高い木があるなんて場合、それらの撤去・処分に費用がかかるため、上述した以上のコストを覚悟しておきましょう。
まとめ
今回は、親が住んでいた家を相続したなど、自分たちが住む予定がなく空き家として所有しなければならない家の売却方法について解説しました。
記事内でご紹介したように、空き家の増加が社会問題化している現在では、家の維持・管理に関して厳しい目で見られるようになっています。管理が行き届いていない空き家は、小動物の住処になったり、不審者の隠れ家として利用される恐れがあるため、周辺に住む方の生活に悪影響を与えてしまうリスクが生じるのです。また、適切な管理がなされていない住宅は、劣化速度が速くなり、地震や台風などの災害時に倒壊する危険性が高く、近隣住宅も巻き込んでしまうリスクもあるでしょう。
こういった放置空き家のリスクを低減するため、政府は空き家管理の厳格化を進めていて、適切な管理がなされていないと判断されたときには特定空き家に指定され、固定資産税額がアップするなど、金銭的なデメリットも生じてしまうこととなります。不動産は、大切な資産の一つと言えますが、管理しきれない家を所有するのは、デメリットの方が大きいと言える時代になっています。したがって、家を相続した時には、管理にかかるコストや手間のことも考慮し、早期に売却するのか、それとも賃貸に出すなど所有するのかを早めに判断しなければならないと考えてください。空き家は所有しているだけで、かなりの維持コストがかかってしまうので、判断が遅れてしまうとそれだけ金銭的なデメリットが大きくなります。
なお、悠建設では、空き家など家の買取り相談も受け付けています。親が住んでいた家を相続したけど、その取扱いに困っている…なんて方がいれば、お気軽にご相談ください。
