今回は、これから住宅ローンを組んでマイホームの購入を検討しているという方に向け、「プロパーローン」がどのようなもので、これを利用する場合のメリット・デメリットなどについて解説します。家の購入を考え、不動産についていろいろと調べてみると、プロパーローンという言葉を目にする機会が多くなると思います。しかし、もともと不動産業界などで働いているという方でもなければ、プロパーローンという言葉を見ても、これがどのようなローンなのか分からず、自分達も利用して良いのかどうかで悩んでしまうことが多いです。
「プロパー」とは、「独自の、固有の」という意味があり、この言葉が示すように、プロパーローンは、金融機関が独自に提供する融資のことを指しています。簡単に言うと、プロパーローンも住宅ローンの一種で、一般的な住宅ローンとは異なり保証会社を介すことなく、金融機関が「独自に」提供するローンがプロパーローンなのです。一般の住宅ローンに関しては、保証会社が介すことで、賃借人が住宅ローンの支払いが困難になった時、保証会社が残債を金融機関に支払うという仕組みになっています。金融機関からすると、保証会社が間に入る分、回収リスクが低くなると考えられ、こちらのタイプが一般的となっています。
しかし、プロパーローンの場合、保証会社が間に入ることがなくなるため、ローンを借りられるかどうかの審査は金融機関のみが行うことになり、その分「審査に通りやすい」と言われているのです。この他にも、プロパーローンには一般の住宅ローンにはないメリットがたくさんあるとされています。もちろん、一般的な住宅ローンと比較した時、デメリットになるような部分もあるため、プロパーローンを利用してマイホームの購入を検討している方は、メリットとデメリット両面をおさえておく必要があるでしょう。
そこでこの記事では、プロパーローンの基礎知識と、これを利用する時のメリット・デメリットをご紹介します。
プロパーローンとは？その仕組みをご紹介
まずは、プロパーローンの基本的な仕組みと一般的な住宅ローンとの違いについて解説します。
冒頭でご紹介したように、プロパーローンは、住宅ローンの一種であるものの、保証会社を介さずに金融機関と直接契約して融資を受けるローンのことを指しています。一般的な住宅ローンは、保証会社を介すことで、契約者である賃借人を保証会社が保証することで、大金を融資するという仕組みになっています。なお、金融機関との間に入る保証会社は、万一、契約者が住宅ローンの返済が困難になった際、契約者に変わってローンの残債を返済する決まりとなっています。そのため、金融機関からすると、契約者の状況に関係なく、融資した資金は必ず回収できるという点が大きなメリットになるのです。一方、金融機関と直接契約することになるプロパーローンの場合、契約者が返済困難になると、融資した資金の回収が難しくなるというリスクがあります。
上記の違いから、一般的な住宅ローンとプロパーローンについては、ローン審査の仕組みが異なります。一般的な住宅ローンの場合、お金を融資してもらう金融機関と共に、自分のことを保証してくれる保証会社の審査も受けなければいけないのです。プロパーローンの場合は、保証会社が間に入ることはなく、金融機関と直接契約することになるため、融資の際の審査は金融機関のみが行うことになります。
そのため、プロパーローンは、一般的な住宅ローンと比較すると、審査対象が少なくなる分「審査が通りやすい」と言われているのです。
なお、金融機関からすると、契約者が返済困難に陥ったとしても、保証会社による代位弁済が受けられないプロパーローンは、資金の回収の面ではリスクが大きくなってしまいます。そのため、金融機関単独の審査については、厳しくなる傾向があるので、その点は注意が必要です。
ちなみに、プロパーローンの利用については、以下のようなケースにおいてニーズがあるとされています。
- 通常の住宅ローンでは対応できない特殊物件の購入
- 返済条件について、細かく調整がしたい
- 不動産投資用の物件を購入したい
- ローン契約の初期費用を抑えたい
それでは、次項から、一般的な住宅ローンではなく、プロパーローンを利用する場合のメリットについて解説します。
プロパーローンのメリット
それでは、プロパーローンのメリット面についてご紹介していきます。プロパーローンは、以下のような点がメリットとみなされています。
メリット1 審査に通りやすい
一つ目のメリットは、保証会社を介さないことから、ローン審査が通りやすいとされている点です。一般的な住宅ローンの場合、保証会社を利用しなければならず、ローンを組むためには保証会社による審査を通過する必要があるのです。住宅ローンを組みたいと思っても、この保証会社の審査に落ちてしまうと、ローンを組むことはできません。
一方、プロパーローンの場合、金融機関と直接契約するという仕組みなので、保証会社の審査を受ける必要がありません。そのため、一般的な住宅ローンと比較すると、利用のハードルが低いと言われているのです。なお、一切の審査がないというわけではなく、金融機関による審査がありますし、保証会社を介さない分、回収リスクのことを考え、金融機関の審査は厳しめなので、その点は注意しましょう。
ちなみに、プロパーローンについて調べてみると「プロパーローンは審査に落ちない」と言った情報を見かけることもあります。しかし、これについては誤解であり、あくまでも保証会社の関与がないため、「保証会社による審査に落ちない」というだけです。金融機関による審査は普通に行われますし、返済能力次第では審査に落ちてしまうことも普通にあり得ます。
メリット2 保証料がかからない
二つ目のメリットは、一般的な住宅ローンを組む場合と比較すると、初期費用を抑えられるという点です。プロパーローンは、保証会社による保証を受けずに、直接金融機関と契約する仕組みであるため、保証料が発生しません。
一般的な住宅ローンの場合、契約者がローンの返済不能に陥った時、保証会社が代わりに残債を支払うという保証が付きます。ただ、この保証については、何も無償で契約者の保証を行っているわけではなく、契約者が保証料というものを支払っているのです。これが、プロパーローンの場合、保証会社の関与がないため、保証料を支払う必要がなく融資にかかる初期費用を抑えられるわけです。
メリット3 柔軟な融資内容にできる
一般的な住宅ローンは、ローン契約の内容が事前に決められているなど、あらかじめ決められたパッケージ型の商品の中から選ぶ形になります。もちろん、万人受けするような内容になっているのですが、個人の状況に合わせて融通を利かせるといったことは難しい仕組みになっています。
しかし、プロパーローンの場合、返済条件などについて、契約者の希望に沿って柔軟に相談できるようになっているのです。例えば、据え置き期間や返済間隔、元金均等・元利均等と言った感じに、返済方法についても、契約者の状況などに応じて、個別に相談に乗ってくれるため、自分に合ったプランを組み立てることができるというメリットが得られるのです。
メリット4 特殊な物件や用途に対応可能
プロパーローンは、金融機関が独自に審査を行うことができるため、融資に対しては総合的な判断で対応することが可能になるという特徴があります。一般的な住宅ローンの場合、不動産投資に用いることは禁止されているのですが、プロパーローンは、用途が不動産投資であっても利用することが可能です。
また、特殊な条件の物件でも申し込み可能です。例えば、築年数がかなり経過した古い物件やリフォームが前提となる物件など、一般的な住宅ローンでは融資対象外とされるようなケースでも対応が可能です。これは、金融機関の審査は、保証会社の審査と異なり、物件の収益性や契約者の返済能力、資産状況などを総合的に勘案して判断するためです。したがって、プロパーローンは、幅広いニーズに応えられるという点がメリットになります。
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メリット5 ブラックリストに載っていても利用可能なケースがある
過去に、金融事故の経験がある方の場合、ブラックリストに載ってしまい、住宅ローンなどが借りにくくなるケースがあります。借金の返済を長期間延滞した経験がある方の場合、再び返済困難に陥る可能性があるとみなされ、保証会社の審査を通過できなくなってしまうのです。
なお、融資関連のブラックリストについては、通常、リストに掲載されてから5年間は融資が受けられなくなるとされています。実際に、ブラックリストに掲載されている方が、一般の住宅ローンの申し込みをした場合、ほぼ確実に審査で落ちてしまうと思います。
しかし、プロパーローンの場合は、ブラックリストに掲載されていても、融資を受けられる可能性があるのです。これは、プロパーローンの場合、金融機関独自の審査が行われるからです。
金融機関の融資審査に関しては、過去の支払い能力よりも、将来の返済能力を重視して判断するとされています。そのため、過去に金融事故の経験があったとしても、融資の申し込み時点で、安定した収入や貯蓄があり返済能力があると判断されたときには、普通に審査に通過することができるのです。したがって、何らかの理由でブラックリストに載ってしまっているという方の場合は、プロパーローンの利用を検討してみると良いでしょう。もちろん、本来は、ブラックリストに載らないよう資金繰りを徹底することが大切です。
プロパーローンのデメリット
前項でご紹介したように、プロパーローンにはさまざまなメリットが存在します。融資の初期費用を抑えられる、保証会社の審査がないため通過しやすいといった点は、非常に大きなメリットになるため、一般的な住宅ローンよりも優れているのではないかと感じた人も多いかもしれません。
しかし、プロパーローンは、メリットばかりが存在するわけではなく、いくつか見落とすことができないデメリットが存在するのも確かなので、以下の点もしっかりとおさえておきましょう。
デメリット1 一般的な住宅ローンよりも金利が高くなる
プロパーローンの大きなデメリットとしては、一般的な住宅ローンと比較すると、金利が高く設定される傾向にあるという点です。これは、金融機関側のリスクを回避する目的で、金利が上乗せされることが理由です。先ほど紹介したように、プロパーローンは、保証会社を介さない直接契約という仕組みであるため、契約者が返済困難になり融資を回収できなくなるというリスクについては、金融機関が単独で負わなければならなくなります。
一般的な住宅ローンの場合、保証会社が間に入ることで、金融機関のリスクは大幅に軽減されます。つまり、通常の住宅ローンの場合、保証会社がリスクの一部を引き受けることで、金利が押さえられていて、契約者は「リスクを引き受けてくれる」という部分に保証料を支払う訳です。一方、プロパーローンの場合、融資に係わるリスクは、金融機関が単独で負担することになり、その分が金利として上乗せされることになるのです。
プロパーローンの金利については、一般的な住宅ローンと比較すると、1%程度高くなるとされています。金利が高くなると、支払利息が増えてしまい、返済総額の増加につながります。ちなみに、保証会社への保証料がないことを考慮すると、金利が高くなるプロパーローンの方が総コストについては低くなる傾向にあると言われています。
デメリット2 融資が少額になりやすい
二つ目のデメリットは、プロパーローンの場合、一般的な住宅ローンと比較すると、融資の限度額が少額になりやすいという点です。これは、個人と金融機関との直接契約となる仕組みのため、回収リスクのことなどが考慮されるからというのが一つの理由でしょう。
また、プロパーローンが、そもそも企業に対する短期的な融資のために設けられた仕組みであるという点も理由の一つになっていて、個人が融資を受ける際も短期的な融資が組まれるからというのも大きいです。短期的な融資の場合、1回の返済額はどうしても増えてしまうことになり、一般的な住宅ローンのように大きな金額の融資を受けることが難しい方が多いと思います。たとえ、ローンが組めたとしても、毎月の返済負担はかなり大きくなるため、利用は慎重に検討したほうが良いです。
デメリット3 連帯保証人が必要とされる場合が多い
プロパーローンは、保証会社による保証がない代わりに、自分で保証人を立てなければ融資が受けられないケースが多いとされています。先ほどからご紹介しているように、プロパーローンの場合は、回収に係わるリスクは金融機関が負担することになるため、保証会社による保証がないケースで、借り手の返済能力は弱いと感じる場合、連帯保証人を条件として付けてくるのです。
連帯保証人は、保証会社と同じような役割となり、契約者が返済困難になった際には、残債を代わりに返済しなくてはならない存在となります。そのため、連帯保証人についても、返済能力などが求められるため、誰でもテキトーに名前を書けばよいというものではないので、見つけるのに苦労する場合がほとんどです。
なお、契約者の資産状況や収支状況などから、融資に対する返済能力が十分にあると判断される場合は、連帯保証人は不要となることもあります。連帯保証人の有無は金融機関の審査次第ではあるものの、多くの場合は求められると考えておいた方が良いです。
デメリット4 自己資金がないと審査が通らない
プロパーローンは、そこそこの自己資金を所有している方でなければ、審査がほぼ通らないと考えておいた方が良いです。これは、保証人が必要とされる理由と同じで、申し込みの時点で自己資金が心もとないと判断する方の場合、金融機関は返済能力が弱いと判断するのです。
金融機関がプロパーローンの審査を行う時には、自己資金の有無が大きな審査基準となります。金融機関側が、自己資金が不十分と判断する場合、審査の段階で契約を断られてしまう可能性があるので、その点は注意しましょう。一般的な住宅ローンの場合、自己資金が心もとない人でも審査を通過できるケースも多いのですが、これは保証会社が間に入るからなのです。
デメリット5 取り扱っている金融機関が少ない
最後は、プロパーローンを取り扱っている金融機関が少ないという点です。基本的に、地方銀行や一部の信用金庫などが取り扱う金融商品です。
金融機関からすると、プロパーローンは、回収リスクが高く収益性が低いと判断できるため、提供するメリットが少ない金融商品という扱いなのです。そのため、プロパーローンを利用したくても、どこが取り扱っているのかを探すことからスタートしなければならないなど、余計な手間がかかる可能性があります。
プロパーローンの落とし穴について
それでは最後に、一般的な住宅ローンではなく、プロパーローンを組んでマイホームを購入する際の注意点についてもご紹介しておきます。プロパーローンは、メリットとデメリット両面が存在する金融商品なのですが、融資内容の自由度が高い点や保証料が必要ないという点から、金融機関の審査が通るならこちらを利用したいと考える人も多いです。
しかし、プロパーローンの利用には、いくつか見落とすことができない落とし穴があるので、以下の点は注意しましょう。
返済困難に陥った場合、競売までの猶予期間が少ない
プロパーローンは、金融機関と直接契約する仕組みであることから、返済が滞ってしまった時は、競売までの手続き移行がスピーディーに進むという点に注意が必要です。
競売は、金融機関が担保で設定している抵当権を行使して、裁判所を通じて物件を公開入札で売却することを指しています。競売で得た売却代金は、融資の回収に充当することができるため、金融機関側からするとスムースにお金を回収するための仕組みと捉えることができます。しかし、賃借人としては、家が取り上げられてしまうので、非常に困ったことになるのです。
一般的な住宅ローンの場合は、保証会社による代位弁済があるため、その期間中に借り手側は返済を再開できる猶予が与えられます。しかし、プロパーローンの場合、保証会社による代位弁済はありませんし、ローンの返済が滞ってしまうと、すぐに競売手続きを進められてしまう恐れがあるのです。
保証会社による代位弁済があるケースでは、保証会社と金融機関、借り手とのやり取りに1～2カ月程度の時間を要します。しかし、代位弁済がないプロパーローンは、このやり取りの時間がなくなるため、競売までの猶予も少なくなるのです。競売による家の売却は、市場価格よりも低く取引が完了する傾向にあるため、借り手にとっては非常に大きな損失になる可能性があります。
審査に時間がかかる
プロパーローンは、保証会社の審査はなく、金融機関独自の融資審査が行われるだけのため、審査にかかる時間は短くなると考えている方が多いかもしれません。しかし、そのようなことはなく、プロパーローンは、融資審査に時間がかかる傾向にあります。これは、一般的な住宅ローンとは異なり、金融機関が単独で回収リスクを負わなければならないため、審査がかなり慎重に行われることが要因です。
プロパーローンの融資審査は、さまざまな審査項目があるのですが、特に返済能力に関しては、詳細に確認される傾向にあります。申込者の収入状況や資産状況、現在の借り入れ状況などについて、非常に細かく審査が行われることになります。
そして、審査のために、さまざまな資料の提出が求めらる事となり、各種書類の準備などで時間や手間をとられてしまうのです。もちろん、不備や追加資料があった場合、さらに審査にかかる時間が長くなります。
住宅ローン控除が適用できない場合がある
これについては、プロパーローンの利用が原因というわけではなく、プロパーローンの場合、特殊な物件などでも融資を受けられるということが要因です。
住宅ローン控除は、「個人が住宅ローンなどを利用してマイホームの新築、取得又は増改築などをした場合で、一定の要件を満たすときは、所得税の減税を受けることができる。」という制度です。そして、住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があるのです。
- 居住用の住居であること
- 床面積が50m2以上であること
- 合計所得が2,000万円以下であること
- 引き渡し、または工事完了から6ヶ月以内に居住すること
- 併用住宅の場合、床面積の2分の1が居住用であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
- 一定の省エネ基準を満たしていること
これからも分かるように、住宅ローン減税は、自らが居住用として用いる住居の入手が条件となるのです。先ほど、プロパーローンは、不動産投資用の物件購入にも用いることができると解説しましたが、不動産投資用の物件を購入した時には、住宅ローン控除を受けることはできません。
さらに、居住用の物件購入の場合でも、現在の制度では、一定以上の省エネ基準を満たしていることも条件となっています。プロパーローンの場合、一般的な住宅ローンでは審査を通過することが難しい、古い物件の購入にも利用できますが、そういった物件は省エネ基準を満たしていない可能性があり、住宅ローン控除が適用できない可能性があるのです。
このように、プロパーローンは、幅広い種類の物件購入に活用できますが、住宅ローン控除の適用を検討している場合は、購入を考えている物件が対象となるのかを事前に確認する必要があります。プロパーローンの審査通過は、住宅ローン控除の対象になるかどうかの判断に関係しません。
まとめ
今回は、住宅ローンの一種であるプロパーローンについて、その特徴や利用時のメリット・デメリットに行いて解説しました。
記事内で解説した通り、プロパーローンは、保証会社を介すことなく、金融機関と直接契約することで融資が受けられる仕組みのローンです。保証会社を利用しない分、保証料が無くなるので、初期費用を抑えられたり、利用者の要望に合わせて自由度の高い返済計画が実現できるなどといった点がメリットになります。
しかし、プロパーローンは、金融機関側のリスクが高くなることもあり、金利の上昇や、支払い困難になった時の対応が厳しくなるなど、いくつか注意しなければならないデメリットもあります。マイホームの購入時には、ほとんどの方がローンを利用するのですが、どの金融商品が自分に合っているのかは慎重に検討するようにしましょう。
