どのような家でも、そこに存在するだけで徐々に劣化が進行します。家族が安全に、快適に過ごしていくためには、家の建築後、定期的に点検やメンテナンスをし続けなければならないというのは皆さんもご存知だと思います。
それでは、大切に住んでいたマイホームについて、築50年が経過した時には、どのような対応をすべきなのでしょうか？日本の住宅は、そのほとんどが木造建築となるのですが、木造住宅の寿命は一般的に30年程度と言われています。ただ、適切なタイミングに必要なメンテナンス（外壁や屋根の塗装、シロアリ対策など）やリフォームを行うことで、80年や100年と、長く住み続けることも不可能ではないとされているのです。
そこでこの記事では、築50年の家について、リフォームか建て替えか…で迷っている方に向け、それぞれのメリットとデメリットを解説します。一般的な木造住宅の寿命を考えると、築50年を経過した家は建て替え一択のように思えますが、実は「築50年」という年数の要素だけではリフォームか建て替えどちらが良いのか判断することができないのです。家に求める条件やその後のライフプランは人それぞれ異なるわけなので、状況に応じて適切な判断がご家庭ごとに変わってきてしまう訳です。
現在、この記事を読んでいるあなたは、「築50年たったけど、建て替えとリフォームどっちがいいの？」と迷っているはずです。ここでは、あなたに合った判断ができるようにするため、築50年の家をリフォームすべきか建て替えるべきかの判断ポイントを分かりやすく解説します。
築50年の家！リフォームか建て替えかを判断するポイント
それではまず、築50年を経過した家について、リフォームか建て替えかで迷った際、何を見て判断すれば良いのかについて解説します。冒頭でご紹介したように、リフォームか建て替えかの判断については「築50年」という年数だけで断定することはできません。築50年が経過した家の場合、古くなって各所がボロボロなのではないか…というイメージが強く、建て替えが正解のように感じてしまうかもしれません。
しかし、家の劣化具合やその時に用意できる予算、その後のライフプランなどによって、建て替えではなくリフォームで対処すべきと考えられるケースもあるのです。ちなみに、家の劣化具合に関しては、専門家による建物調査を受けるのがおすすめです。建物調査は、その時点の家がどの程度の劣化具合なのか、耐震性・耐火性に問題がないか、また雨漏りなどに繋がるようなひび割れなどが生じていないか専門家がチェックしてくれるもので、その結果をもとにリフォームか建て替えが良いかを提案してもらうことができるのです。また、リフォームの場合なら、おすすめのリフォームの種類なども提案してくれます。
ここではまず、築50年を経過した家に住んでいる方が、リフォームか建て替えかを判断するために考えてほしいポイントをいくつかご紹介します。
ポイント① その後のライフプランについて
一つ目のポイントは、リフォームもしくは建て替えをした後のライフプランを考慮するというものです。分かりやすく言うと、その家に誰があと何年住む想定なのかによって判断すべきといった感じです。
例えば、同居していたお子様たちが独立し、その家は夫婦二人で暮らしていくことを想定しているという場合、大幅な間取りの変更なども必要ありませんし、リフォームで対応したほうがコストを抑えられます。夫婦が老後を過ごすための家にするのであれば、バリアフリー化を含めたリフォームにすることで、国の補助金などを受けることも出来ます。
その一方、子供の家族など、二世帯や三世帯が一緒に暮らしていくことを想定しているという場合、もともとある住宅の間取りではそれに対応できない可能性が高いです。したがって、この場合は、各世代が快適に過ごせるような家にするためにも、家族構成に合わせた家に建て替えすべきといえます。また、この際には、さらに下の世代に引き継いでいくことも想定した間取りにしておけば、より長い期間住み続けられる家になります。
築年数が経過した家について、リフォームか建て替えかで迷った際には、上記のような「その後のライフプラン」は判断するうえで非常に重要なポイントになります。したがって、「誰が住む想定なのか？」「あと何年住み続けたいのか？」「どのような間取りや構造なら住みやすいか？」など、将来のことをイメージしながら検討しましょう。
ポイント② 建物の耐震性
二つ目のポイントは、建物の耐震性能です。地震の発生数が非常に多い日本ですから、万一、巨大地震が発生したとしても、家族の安全を守れるだけの耐震性が求められます。
日本の住宅は、建築基準法に則って建てられているため、どのような建物でも最低限の耐震性能は確保されています。しかし、築50年以上経過した建物の場合、旧耐震基準に基づいて建てられているため、現在定められている耐震性の基準を満たしていないのです。建物の耐震基準については、大きな地震による被害が発生するたびに改正されているのですが、その中でも、1981年の建築基準法改正時に、耐震基準が大幅に引き下げられています。つまり、これ以前に建てられた住宅の場合、大きな地震が発生した時には、家族が避難することも出来ないまま倒壊してしまう恐れがあるのです。
なお、耐震工事などのリフォームによって建物の耐震性を改善することは不可能ではありません。しかし、旧耐震基準に基づいて建てられた家を、現在の基準にまでするためには、建て替えとほとんど変わらないレベルの費用がかかってしまうことになります。建て替えであれば、耐震性はもちろん、建物の断熱性や気密性、便利な設備への更新などもできるので、コストがそこまで変わらないなら建て替えがおすすめといえるでしょう。
築50年を経過した住宅で、過去に耐震工事などを行っておらず、耐震性が著しく低い住宅の場合は、建て替えが向いていると言えます。
ポイント③ ご予算
3つ目のポイントは、言うまでもないのですが『予算』です。耐震工事などを除けば、リフォームで対応するのと建て替えるのでは、リフォームの方が費用を安く抑えることができます。したがって、業者に見積もりをとった結果、「予算的に建て替えは難しい…」という状況の場合、リフォームで対処するしかないでしょう。
なお、予算に限りがあるという場合で、リフォームで対応するというケースでも、どの部分に予算を回すのかは慎重に検討しましょう。築50年程度経過していれば、さまざまな部分にガタが来ていると思いますが、全面的にリフォームすることが予算的にできない…なんてケースもあるかと思います。その場合は、利便性や快適性、安全性などを考慮しながら「この部分は絶対に改善したい」と思う箇所に絞ってリフォームしていくようにしましょう。
建て替えの場合、費用は掛かるもののほとんどすべての面が改善できると言えます。しかし、リフォームの場合は、予算と照らし合わせながら、自分たちの要望に優先順位をつけなければならないと考えましょう。優先順位をつける際は、現在の生活を振り返って、どこに一番不満を感じているのか、リフォームによって何を改善したいのかなどで順位付けすると良いです。事前に、予算と相談しながら、必要なリフォーム工事をピックアップすることができれば、最大限満足できるリフォームプランが出来上がると思います。
なお、昨今では、コストがあまりかからない注文住宅の建築方法も登場しています。いわゆるローコスト住宅と呼ばれるものですが、リフォームではどうしても対処することができないけど予算が…というケースは、ローコスト住宅を建てられるハウスメーカーなどに相談してみるのも一つの手です。ローコスト住宅にもいくつかデメリットが指摘されていますが、コストの面では大きな魅力があります。
関連：ローコスト住宅はやばいと言われる理由とは？1000万の家を購入して後悔しないための注意点
リフォームと建て替えの費用について
築50年が経過した家について、リフォームか建て替えかを判断するためのポイントはある程度分かっていただけたと思います。人それぞれ、その時の状況や将来のライフプランが異なるため、一概にどちらか一方が良いとは言えないのが実情です。
それでは、古くなった住宅をリフォームする場合、また建て替えする場合にかかる費用とはいくらぐらいかかるものなのでしょうか？正直、費用についても、どんなリフォーム工事をするのか、建て替える場合ならどんな家を建てるのかによって費用が大幅に変わります。そこでここでは、参考程度にそれぞれの費用感をご紹介します。
リフォーム(リノベーション)で対応する場合の費用
ここで言うリフォームは、既存住宅の基礎部分を残したまま、部分的に改修、修繕することを指しています。ちなみに、リフォームとリノベーションは、同じ意味でとらえている方が多いのですが、それぞれ異なる意味を持っています。リフォームは、単純に経年劣化などで悪くなった部分をもとに戻す工事のことを指しています。簡単に言うと、新築時の状態にまで戻すことを目的としています。一方、リノベーションについては、悪くなったところを単に元に戻すのではなく、さらに付加価値をつけることを目的とした工事を指しています。例えば、防音工事などがリノベーションに当たります。防音工事は、通常の居室にはなかった防音性を付け加える工事のことで、新築時よりも性能を高めることができる工事となります。
それでは、住宅のリフォーム工事はどの程度の費用がかかるのでしょうか？これについては、「どの部分をリフォームするのか？」によって大幅に変わります。一般的には、一戸建てを全面的にリフォームする場合、総額で350〜2,000万円程度が必要になるとされています。旧耐震基準で建てられている建物について、耐震工事まで行うなどといった場合に、総額で2,000万円を優に超えるような費用がかかることもあるでしょう。ただ、リフォームの場合は、予算の兼ね合いを考えながらリフォームする場所としない場所を決めることができるため、総額のコストを予算内に調整することは難しくありません。
ちなみに、リフォームの場合、住みながら工事をしてもらえると考えられがちですが、工事規模によっては、仮住まいを用意しなければならないケースがあります。その場合は、リフォーム工事にかかる費用以外に、仮住まいや引っ越し費用が必要になります。
建て替えで対応する場合の費用
次は、建て替えで対応する場合の費用についてです。建て替えについては、既存住宅を基礎部分から取り壊し、新しく建て直すことを指しています。
建て替えにかかる費用については、解体する家と新しく建てる家の状態により大きく変動します。一般的には、1,500〜4,500万円程度になる可能性が高いとされているのですが、国土交通省の調査によれば、全国平均で約5,700万円とされています。国土交通省が公表した金額は、あくまでも平均値で大都市圏での建て替え費用などが含まれているため、かなり高い金額になっています。そのため、一般的な建て替え費用については、坪単価で65〜125万円程度と言われ、それなりの性能を持つ家を建てたいなら1坪あたり90万円以上を見込んでおくのが無難とされています。
なお、建て替えで対応する場合には、仮住まいを必ず用意しなければいけないため、家賃や引っ越し費用が別に掛かってくることも忘れないようにしましょう。この他にも、建物の解体、登記、地鎮祭といった諸費用が必要になります。
これからも分かるように、リフォームで対応する場合と比較すると、建て替えの方が基本的には費用がかかってしまいます。ただし、昨今では、ローコスト住宅なるものが登場していて、1,000万円代で新築住宅を建てることができるようなメーカーもあります。ローコスト住宅は、家の広さや素材選び・意匠性などにこだわれないなど、いくつかの制限が生じるのですが、コスト面を重視するなら魅力的な選択肢になるかもしれません。
リフォームのメリット・デメリット
それではここから、リフォームか建て替えかで悩んでいる方に向け、それぞれの選択しに存在するメリット・デメリットを解説していきます。まずは、リフォームで対応する場合のメリットとデメリットです。
リフォームのメリット
築50年を経過した住宅について、その後も家族と安全に快適に過ごしていくための対応として、リフォームを選ぶ場合のメリットは以下の通りです。
- コストを抑えられる
- 工事にかかる期間が短くて済む
- 長く住んだ家の思い出が残る
リフォームによる対応の場合、元の家の構造部分をできるだけ活かして、部分的に改修・修繕していくという対応となるので、建物そのものを建て替える方法と比較すると、費用を抑えることが可能です。また、工事にかかる期間も短くなるため、仮住まいが必要になるようなリフォームの場合でも、仮住まいの家賃など、工事に伴う費用を安く抑えることが可能となるのです。ちなみに、リフォームと建て替えにかかる費用の部分でご紹介したように、昨今の新築業界では、1,000万円代から建てられるローコスト住宅が登場しています。そのため、リフォームでも耐震工事まで必要…なんてケースの場合、ローコスト住宅で建て替えする方が安くなることもあるので、その辺りは注意しましょう。
ただ、築50年が経過しているような住宅の場合、建物そのものに長年積み重なった思い出があるはずです。リフォームで対応する場合は、先祖代々受け継いできた家に残る思い出を残したまま、住みやすい家へと改修できる点は非常に大きなメリットになるはずです。
リフォームのデメリット
築50年が経過した家のリフォームは、以下のようなデメリットもあるので注意しなければいけません。
- リフォーム後のメンテナンスが多くなる
- 間取りの変更が制限されるなど、すべての要望が叶えられない可能性が高い
- 場合によっては建て替えより費用がかかる
リフォームは、悪くなった部分を新築時の状態に戻すことを指すと紹介しました。しかし、実際のところ、どれだけ丁寧にリフォームをしたところで、新品の状態にまで戻すことは不可能です。また、リフォームによる対応は、家の構造部分から修繕していくという方法ではないため、長い時間で蓄積されたダメージや劣化を完全に元通りにすることなどできないのです。
そのため、リフォームで綺麗に直した場合でも、そこに長く住み続けるためには、定期的な点検とメンテナンスを欠かすことはできません。もちろん、建て替えした場合もメンテナンスは必要になるのですが、完全に新しい建物に作り替える場合は、その後のメンテナンスの頻度は少なくて済みます。リフォームの場合、もともとの劣化状態によっては、頻繁にメンテナンスをしなければならなくなる…なんてことになるケースもあります。
また、リフォームは、建て替えと比較すると、どうしても自由度が低くなる点は頭に入れておきましょう。もともとある建物に手を加えるだけなので、どうしても制限が生じてしまうのです。建て替えの場合、間取りなどを一新することも出来ますが、リフォームの場合、構造部分の耐久性の問題で間取りの変更が加えられない…なんてことになるケースも多いです。
建て替えのメリット・デメリット
次は、建て替えで対応する場合のメリット・デメリットです。
建て替えのメリット
築50年が経過した家について、建て替えするという選択をした場合、以下のようなメリットが得られます。
- 最新の建築基準法に対応する安全性が高い家に生まれ変わる
- 家のデザインや間取りなど、自由度が向上する
- 長期的なコストパフォーマンスの向上
築年数が経過した家について「建て替える」という選択をする場合、その時の家族の要望に合わせて自由に家づくりを進められるという点が大きなメリットになります。リフォームで対応する場合には、建物の外観デザインを大幅に変更することなどできませんし、構造部分の問題があれば間取りの変更も難しいです。しかし、一から家づくりを進める場合、好みのデザイン性、家族構成に合わせた間取りなど、自由に選択することができるようになるのです。
さらに、建て替えの場合、新たに家を建てることになることから、現在の建築基準法に沿って建てなければいけません。旧耐震基準を基に建てられた家だった場合、建物の耐震性は飛躍的に向上し、家族が安心して安全に暮らせるようになるでしょう。昨今の新築住宅は、そこで暮らす人が長く健康に過ごすことができるということが重視されているため、快適性などの向上も期待できます。
この他、再エネ設備や蓄電設備の導入、高気密・高断熱化によるエネルギー効率の向上など、日々の生活にかかる光熱費の削減も大きなメリットになると思います。家のメンテナンスについても、リフォームで対応するのと比較すると、その頻度が少なくて済むので、建て替え後に必要になる費用が大幅に削減できるでしょう。建て替えと言う選択は、瞬間的には大きな出費があるのですが、中長期的に見ると、コストを抑えることにつながる可能性もあります。
建て替えのデメリット
次は建て替えのデメリット面です。最もわかりやすいデメリットは、リフォームで対応するのと比較すると、建て替えの方が費用がかかってしまう点でしょう。
建て替えの場合、構造部分から家を作り直すだけでなく、もともとあった家を解体しなければならない、家が完成するまでは仮住まいを用意しなければならないなど、さまざまな面に費用がかかってしまいます。リフォームで対処する場合、耐震工事までは必要ないというケースでは、住みながらの工事も可能で、リフォーム部分の費用だけを考えれば良いというケースもあるのです。そのため、もともとの家の状態やリフォームプランなどによっては、建て替えと比較して1,000万円以上安くおさまるなんてケースも珍しくないのです。
この他のデメリットとしては、家を建て替えする場合、現在の建築基準法に沿って家を建てなければならないため、元の家よりも狭くなってしまう可能性がある点です。現在では、建築基準法の改正により、床面積に関する制限などが改正されていて、50年前と比較すると、どうしても床面積が狭くなってしまう…なんて場合もあるのです。
建築基準法は、何度も改正が繰り返されている法律なので、改正される前の建築基準法と比較した場合、「制限が増えたな…」と感じてしまうことも少なくありません。
築50年の家をリフォームもしくは建て替えする際の注意点について
それでは最後に、築50年経過した家について、リフォームや建て替えを検討した時の注意点について解説します。リフォームで対応するにしても、建て替えするにしても、以下の点は頭に入れておきましょう。
建物診断を受ける
一つ目のポイントは、リフォームか建て替えかを判断する前に、必ず建物診断を受けるということです。
築50年と一口に言っても、建物の劣化状況は異なります。例えば、小まめに点検してメンテナンスをしっかりと行っていた住宅と、そうでない住宅の場合、劣化度合いは当然異なりますよね。したがって、築年数だけを見て、リフォームで良いのか、それとも建て替えしなければならないのかは、一般の方が判断することはできないのです。また、家の劣化状況が分からなければ、リフォームで対処するにしても、どのような工事をすべきか判断することはできませんよね。
しっかりと建物診断をすれば、専門業者が、リフォームで対応できるのか、それとも建替えなければならないのかを提案してくれます。また、リフォームするにしても、どのような工事が必要になるのかもアドバイスしてくれるため、適切な対処ができるようになるのです。逆に、建物診断をせずに、リフォーム工事を行うと、本来必要のない工事にお金をかけることになったり、その逆にしなければならない工事をしなかったりして、全面リフォームしたのに、数年で建て替えが必要になる…なんてことになりかねないのです。
経験豊富な技術力の高い会社に相談する
二つ目のポイントは、豊富な実績を持ち、高い技術力を持っていると判断できる会社に相談するという点です。
というのも、築50年を過ぎた住宅のリフォームや建て替えは、家の状況に合わせて適切な判断ができる経験と技術が非常に重要になるからです。未熟な業者の場合、適切な方法が判断できず、本来はリフォームで対応可能な物件でも、建て替えなければいけないと提案してくる可能性があります。業者側からすると、契約金額が大きい建て替えを選んでくれる方が嬉しいという事実もありますし、必要なリフォーム工事の判断ができない業者の場合は、建て替え一択の提案になるでしょう。
これが、技術力が高く、経験が豊富な業者の場合、リフォームで対応するための工事提案をしてくれるのに合わせて、建て替えと比較した時のメリット、デメリットも詳細にアドバイスしてくれます。リフォームによる対応は、その時点でかかるコストを節約できるというメリットがある一方、中長期的に見た場合には、どうしてもランニングコストが高くなってしまいます。経験や実績が豊富な業者であれば、過去の施工事例などをもとに、お客様が適切な判断ができるような選択肢をくれるはずです。もちろん、費用が抑えられるリフォーム工事に関してもきちんと提案してくれるので、安心して工事の相談ができるはずです。
なお、技術力や経験値が高い業者を見極めるためには、その会社が行った過去の事例などを見るのが一番早いです。業者のHPなどには、実際に手掛けた施工事例が掲載されていると思うので、きちんと確認したうえで相談すると良いでしょう。中には、過去に施工したお宅なども見学させてくれるような業者もあるので、相談してみると良いです。
まとめ
今回は、築50年を経過した家について、リフォームか建て替えかで迷った時に、自分に合った方法がどっちなのか判断するためのポイントをご紹介しました。
記事内でご紹介したように、リフォームか建て替えかは、どちらか一方が正解というわけではなく、建物の劣化状況や将来のライフプラン、ご予算などによって選ぶべき方法が変わります。リフォームであれば、部分的な修繕が可能ですし、手厚い補助金制度などが用意されているため、コスト的な負担は大幅に軽減することができるようになっています。しかし、建物の状態が悪いにもかかわらず、予算のことだけを重視してリフォームで対処した場合、すぐに大きな破損が生じてしまい、結局建て替えが必要になる…など、最悪の事態を招く恐れもあるのです。
築年数が経過した建物について、リフォームか建て替えかで迷っているという方がいれば、一度専門家に相談してみるのがおすすめです。大阪府など、関西圏内のお宅であれば、ぜひ悠建設までお問い合わせください。経験豊富なスタッフが、きちんと現地調査をしたうえで、あなたのお家に最適なプランをご提案します。
