家の購入を検討して、希望するエリアで土地探しを始めてみると『建築条件付き土地』と出会うことがあると思います。建築条件付き土地に関しては、その名称から「何らかの条件が付いているのだろう。」とイメージはできると思うのですが、土地につけられている詳細な条件がどのようなものかが分からず、その土地を買って良いものかどうかに迷ってしまうという方が多いと思います。
建築条件付き土地とはどのようなものなのか、その詳細については後述するのですが、この土地は同じエリア内にある土地と比べると、比較的価格がおさえられている傾向にあるというメリットが得られるため、希望する立地条件を満たしている場合は、かなり魅力的に感じてしまうと思います。
しかし、建築条件付き土地に関して、インターネットで検索してみると「やめたほうがいい」という意見を見かける機会が多いため、どのようなデメリットがあるのかも気になってしまうはずです。そこでこの記事では、建築条件付き土地について、これがどのような土地で、購入に際してどんなメリットがあるのかについて解説します。また、建築条件付き土地の購入に関する注意点についても分かりやすく解説するので、なぜやめたほうがいいと言われるのかも分かっていただけると思います。
建築条件付き土地とは？
それではまず、建築条件付きとは、どのような土地を指しているのかについて、その基礎知識を解説します。
建築条件付き土地は、その名称通り、住宅を建築する際に条件が設けられている土地のことを指しています。その条件とは、土地の購入者が土地の売主が指定する特定の建築会社と一定期間内に建築請負契約を結ぶということです。このタイプの土地は、ハウスメーカーや工務店など、建築を請け負う会社が保有していて、自社が住宅を建てるという条件のもと販売されているケースが多いです。
建築条件付き土地を選ぶ場合、土地の売買契約と建築の請負契約、2つの契約が結ばれることになります。建築条件付き土地を購入して家を建てる場合、注文住宅のように完全な自由設計にはならないものの、建売住宅を購入するケースと比較すると、間取りや仕様について融通を聞いてもらえることから、可能な限りコストを抑えてこだわりの家を建てたいという人に適しているとされます。
建売住宅や注文住宅との比較
建築条件付き土地については、建売や注文住宅を比較すると、その詳細がもう少しわかりやすくなると思います。
まず、建築条件付き土地について、この土地を購入してそこに建てる新築住宅は「売建（うりたて）住宅」と呼ばれることがあります。建売住宅は、既に建物が完成した状態で、土地と一緒に新築住宅を購入する方法なのですが、建築条件付き土地は、土地を購入した後に家が建てられるため「売建」と呼ばれるわけです。こう聞くと、「それなら注文住宅のことではないか？」と疑問に感じた方がいるかもしれませんが、注文住宅は家の建築を依頼する会社は土地の購入者が自由に選ぶことができます。しかし、建築条件付き土地は、先ほど紹介したように、土地の売主が指定する特定の建築会社と契約して家を建てなければならない点が異なるのです。
ここで、建売住宅と注文住宅、建築条件付き土地について、分かりやすくまとめてみましょう。
- 建売住宅や分譲戸建て：既に完成している家を土地ごと購入する
- 売建住宅（建築条件付き土地）：土地を購入した後、決められた建築会社と契約して家を建てる
- 注文住宅：土地を購入した後、家の建築を依頼する会社を自分で選んで理想の家を建てる
建売住宅の場合、既に完成した家を購入するという方法となるため、間取りや仕様について後から購入者の希望に合わせるということができません。したがって、建売住宅の場合、自分たちの理想に近い物件を探すという方法になります。
一方、建築条件付き土地や注文住宅の場合、土地を先の購入して、後から家を建てることになるため、家の外観や間取り、設備などの仕様などについては、購入者の希望に合わせることができるのです。つまり、この点に関しては、建売住宅と比較すると、自由度が高くなるといえるでしょう。
ただ、建築条件付き土地に関しては、家の建築を依頼する会社が決められているという点に注意が必要です。注文住宅の場合は、建築会社も自由に決められるという点が特徴で、特殊な建築工法を取り扱っている業者を指定し、一から家の設計をしてもらうことができます。しかし、建築条件付き土地の場合、土地の売主側が建築会社を指定しており、その業者が希望の工法などに対応できない場合、完全に理想通りの家にするということができなくなるのです。
また、家の建築は、完成後のアフターフォローも非常に重要です。定期的な点検や保証内容などについては、建築会社ごとに異なるのですが、建築条件付き土地の場合、その部分が希望する水準のサービスが受けられないとなってしまう場合もあります。
つまり、建築条件付き土地は、注文住宅と比較すると、自由度が低くなってしまいます。これからも分かるように、建築条件付き土地は、建売住宅と注文住宅の中間に位置する家の入手方法と言えるかもしれません。
建築条件付き土地の条件は主に2つ
建築条件付き土地に設けられる建築条件は、主に以下の2つであるパターンが多いです。
- 家の建築を依頼する建築会社が指定される
- 工事契約までの期間が決められている
細かな条件は、購入する土地によって異なりますが、基本的には上の二つの条件を承諾しなければいけません。例えば、建築を依頼する建築会社は好みに合うけれど、工事契約までの期間が合わないなど、どちらか一方の条件を承諾できないという場合、別の土地を購入することを視野に入れなければならないでしょう。
ちなみに、建築条件付き土地を購入する場合、工事契約までの期間は「3ヶ月」程度に設定されているのが一般的です。そのため、家を建てる際のスケジュールに関しては、以下の通り、かなりタイトな流れになります。
- STEP1 建築条件付き土地を購入する
- STEP2 建築会社と住宅の仕様を打ち合わせる
- STEP3 建築会社と請負契約を結ぶ
- STEP4 建築工事を経て引き渡し
- STEP5 入居する
上記の流れのうち、STEP1～STEP3までを3ヶ月以内に完了させなければいけません。例えば、家の間取りや導入する設備、希望する内装や外装のデザインなど、全てに関して家の建築を担う建築会社と打ち合わせしたうえで、工事契約を結ばなければならないのです。
注文住宅の場合、家の仕様を決めるまでに半年や1年と時間をかける人もいる中、建築条件付き土地の場合は、かなりスピーディーに物事を決定しなければならないため、見落としなども生じてしまう可能性があります。また、注文住宅であれば、土地だけ先に購入して、建物を建てるのは資金が溜まってからなど、家の建築スケジュールに関しても、自由度が高いです。しかし、建築条件付き土地は、契約までの期間が決められているため、そのような余裕を持ったスケジュールを組むことはできません。
したがって、建築条件付き土地を購入する場合、建築会社が得意とする分野や無理のないスケジュールが組めるのかなど、事前にきちんと確認したうえで申し込まなければならないと考えてください。
建築条件付き土地のメリットについて
それでは、建築条件付き土地を選ぶことで得られるメリットについて解説します。建築条件付き土地の詳細を確認すると、いろいろな制限が設けられるため「どうなんだろう？」と疑問に感じた方も多いのではないでしょうか？
ただ、建築確認付き土地には、以下のように、他の選択肢にはないメリットがたくさん存在します。
建築条件が付かない土地と比較すると割安
一つ目のメリットは、同じような立地条件の一般的な土地と比較すると、割安な価格設定になっている点です。
建築条件付き土地は、先ほど紹介したように、建築の依頼先や工事契約までの期間が決められているため、それらの条件が設けられていない一般的な土地と比較すると、購入希望者が少なくなる傾向にあります。そのため、需要と供給の関係から、同じエリア内にある同程度の広さの土地と比較した場合、価格がおさえられているのです。
したがって、家の建築を依頼する建築会社にあまりこだわりがないという方の場合、住宅の購入に必要になる費用をおえられるため、建築条件付き土地が向いているといえるかもしれません。
建売と比較すると自由度が高い
一般的な建売住宅は、完成した家を土地ごと購入するという方法なので、間取りや外装デザインなどの面で自由度は一切ありません。もちろん、不特定多数が買主候補となるわけなので、誰が見ても「生活しやすい」と思えるような標準的な間取りになっており、自由度の低さはそこまで大きなデメリットとまでは言いません。しかし、購入後、何十年先も住み続ける家の購入は、細かな部分にまでこだわりたいと考える人がほとんどなので、建売の場合は、何らかの面で必ず妥協しなければならないという点はデメリットになるでしょう。
一方、建築条件付き土地の場合、施工する建築会社は決められるものの、住宅の間取りや仕様などに関しては、購入者の希望に沿って設計されていきます。家族が多くて部屋数が必要、テレワークに対応する仕事部屋が欲しい、趣味やコレクションのための特殊な部屋を作りたいなど、購入者独自の希望に沿った家を建てられるのです。この他、設備の面でも、建売住宅に設置されている物よりも、グレードの高い製品を選ぶなど、家の仕様そのものにも手を加えることができます。
なお、詳しくは後述しますが、家の建築を担う建築会社にも得手・不得手があるため、全ての面に関して自由に決められるわけではない点は注意が必要です。
建築会社を探さなくて済むので楽
注文住宅を建てる場合には、土地探しに時間がかかるだけでなく、家を建ててもらう建築会社を選定するのにもかなりの時間を要します。多くの場合、住宅展示場やモデルハウスを訪ね、複数の建築会社から話を聞くなどして比較検討するという方法が取られます。
ただ、建築会社との打ち合わせについては、一社の話を聞くだけでもかなりの時間を要しますし、こだわりが多ければ多いほど、建築会社を選定するだけでとても長い時間を要すことになるのです。さらに、ある程度話が進んでいけば、相見積もりを取ることになるのですが、ここでさらに多くの時間を要してしまうことになります。注文住宅は、自分たちで細かな部分まで決められる点がメリットではあるものの、逆に言うと、決めなければならな事柄が多すぎて、途中で嫌になってしまう…などということも少なくないのです。
一方、建築条件付き土地の場合は、先ほど紹介したように、家を建てる建築会社が決められるという条件が付いています。つまり、価格や仕様、アフターフォローの面などについて、業者比較などをする必要がなくなるため、その部分にかかる手間と時間を削減できるというメリットが得られるのです。自分たちに合った建築会社が施工を担ってくれる場合、時間をかけることなく、希望通りの家に仕上がるという非常に大きなメリットが得られます。
建築過程を把握できるため安心
建売住宅は、完成した家を購入するという方法なので、目に見えない部分で手抜き工事をされていたとしても、それに気づくことができません。もちろん、ほとんどの建売住宅は、しっかりと施工されているはずなので、手抜き工事などの心配はそこまで高くないでしょう。しかし、インターネットで検索してみると、現在でも建売住宅購入後に、不備を見つけてトラブルになっている…というケースを見かけることがあります。
この問題について、建築条件付き土地の場合、建物が建っていない状態で購入することになるので、手抜き工事をされないように建築過程を確認することができるというメリットが得られるのです。建築条件付き土地は、土地購入後、3ヶ月以内に工事請負契約をまとめ、そこから家を建て始めるという流れになります。そのため、家の購入者は、基礎や躯体の工事、内装や仕上げ、設備の設置など、全ての工程を確認することができるようになるのです。
小まめに建築現場に訪れ作業をチェックしていれば、施工不良などがあった場合、速やかに気付くことができ、欠陥住宅になることを防ぐことができるでしょう。この点は、建売住宅にはないメリットになるでしょう。
建築条件付き土地のデメリットについて
建築条件付き土地には、上記のようなメリットがある一方、いくつか見落とすことができないデメリット面が指摘されています。建築条件付き土地の購入を後悔しないためには、きちんとデメリット面も把握し、それが納得できるのかどうかを慎重に検討しましょう。
ここでは、建築条件付き土地の購入に指摘される主なデメリットをご紹介します。
建築までに時間的猶予が少ない
一つ目のデメリットは、自分たちの理想の家を建てるための仕様決めや設計に時間的な余裕がないという点です。
先程紹介したように、建築条件付き土地は、土地を購入してから3カ月程度の間で仕様を決定して、建物の建築請負契約を結ばなければならないという条件が設けられています。定められた期間内に、請負契約が締結できなかった場合には、土地の売買契約が白紙となり、支払い済みの手付金などが返却されることになるのです。
家の購入は、一生のうちで最も高いお買い物となるため、自分たちのこだわりを重視するあまり、仕様がなかなか決まらない…などといったことになるケースは珍しくありません。一般的には、住宅の仕様を決める期間として、3ヶ月と言う期間は十分な期間であるものの、仕事の関係などで打ち合わせに時間があまりとれないなどというケースでは、仕様決めを急ぐあまり、自分たちの要望を詰め切れない中途半端な家に仕上がる可能性が生じます。
注文住宅よりは自由度が低い
建築条件付き土地は、家を建てる建築会社が決められる、工事請負契約までの期間が決められるという条件が付くものの、家の設計に関しては自由に決められるというイメージがあると思います。実際に、既に完成した家を購入する建売住宅と比較すると、自由に住宅を設計することが可能です。
しかし、「建築を担う会社が指定される」という点に注意が必要で、指定された建築会社が対応できない仕様は、諦めなければならないのです。例えば、通気断熱WB工法を用いて家を建てたいと考えていたとしても、指定された建築会社がWB工法に対応できない場合、他の工法を採用するしかないのです。つまり、建築条件付き土地の自由度に関しては、建築会社の技術力に左右されることがあり、完全に自由ではないという点い注意が必要です。
建築条件付き土地を購入する場合、指定される建築会社がどこで、自分たちが希望する性能の家を建てられる技術力を持っているのか、事前に確認しておかなければいけません。
相見積もりが出来ない
注文住宅の場合、いくつかのハウスメーカー、工務店に見積もりを依頼して、比較検討したうえで建築を依頼する業者を決定するという方法が一般的です。これは、同じ条件の下で見積りをしてもらったとしても、建築会社ごとに見積りの内容などが変わってくるからで、適正価格を把握するためにも、相見積もりは非常に重要な工程になります。
ただ、建築条件付き土地を購入する場合、家の建築を依頼する会社が指定されているため、相見積もりを取って比較・検討するということはできません。簡単に言うと、家の仕様を決めたら、相手側の言い値で施工してもらわなければならなくなるということです。これは、意外に大きなデメリットになるので、注意が必要です。
建築条件付き土地はやめたほうがいいという意見がある理由
それでは最後に、建築条件付き土地について「やめたほうがいい」という意見が出てしまう理由について解説します。
ここでは、実際に建築条件付き土地を購入して、トラブルになった人が後悔した事例などから、「やめたほうがいい」という意見になる要因をご紹介します。
期限内に契約できなくて、手付金が戻って来なかった
建築条件付き土地という選択肢を選び、土地の売買契約を結ぶ際には、手付金として売買代金の5～10%を支払います。そしてその後、家の仕様を詰めていき、指定された期限内に工事請負契約を結ぶという流れになるのです。
しかし、先程紹介したように、土地の購入後、3ヶ月以内（期間は変わることがあります）に建物の請負契約に至らなかった場合、土地の売買契約も白紙解除となってしまうのです。そして、この際には、最初に支払った手付金が返金されない場合があります。
なお、建築条件付き土地の白紙解除に関する手付金の返金については、最初の段階で結ぶ売買契約書の中に返金の有無が記載されていて、白紙解除になっても返ってくるケースが一般的です。しかし、中には手付金の返金に関する記載などが無く、実際に返金されないというケースもあり、この場合にトラブルに発展して「建築条件付き土地はやめたほうがいい」となるのだと思います。
土地の売買契約を結ぶ際には、白紙解除になる時の条件についてもきちんと確認しておきましょう。
建築会社が得意とする分野と自分たちの要望がズレていた
これは、建築会社のスキルや対応力と、自分たちが家に求めている条件が合わない時に起こる問題です。
簡単に言うと、建築会社側が提示してきた間取りやデザインが気に入らない、自分たちが採用してほしいと思っていた工法が建築会社側の都合で採用できなかったなど、希望通りの家に仕上がらないという問題です。
大手ハウスメーカーなども同じなのですが、家の建築を請け負う建築会社は、世の中にあるどのような家でも建てることができるわけではありません。どの建築会社にも、得意分野があるように、その逆の苦手とする分野があり、土地の購入者の要望と建築会社のスキルがかみ合わなかった時には、トラブルに発展する可能性があるのです。
特に、建築条件付き土地の場合、建築を依頼する会社が指定されているため、建築会社側の対応力が低いと、購入者側の要望の多くが叶えられなくなる可能性があるのです。当然、希望通りの家が建てられない場合、「建築条件付き土地なんかやめておけばよかった…」となってしまうことでしょう。
建築条件付き土地に後悔しないためのポイント
建築条件付き土地は、上記のような理由で、土地を購入したことを後悔する恐れがあります。これを防ぐためには、以下のようなポイントと押さえておくと良いです。
- 契約条件を事前に確認する
当たり前のことなのですが、これを怠ってトラブルになる人は少なくありません。土地の売買契約を結ぶときには、契約書にさまざまな項目が記載されています。読むのを面倒に感じる人もいますが、後々のトラブルを防止するためには、しっかりと中身を確認し、自分に不利な条件になっていないのかチェックする必要があります。特に、先ほど紹介した白紙解除の条件についてはしっかりと確認しなければいけません。記載されていない場合は、その内容を確認し、契約書内に追記してもらうようにしましょう。 - 建築会社の実績を確認する
建築条件付き土地は、建築会社が指定されます。したがって、その建築会社が自分たちの希望する内容の家に対応可能かどうかは、契約前に確認しなければいけません。また、土地の購入から工事請負契約までの期間が少ないので、どのような家を建てたいのか、間取りや設備などについては、土地の売買契約をする前に決めておく必要があるでしょう。土地の購入後に希望する家の形を考え、それを伝えた場合、建築会社が対応できない場合も考えられます。事前に理想とする家の仕様などを決め、指定される建築会社側が、それに対応できるような実績を持っているのか確認させてもらいましょう。 - 請負契約の短縮に注意
土地の売買契約を結んだあと、建築の請負契約を結ぶまでの期間は、3カ月程度に設定されているのが一般的です。この期間は、最初に定められているのですが、実は、知識のない消費者をだまして、この期限を短縮しようとするケースがあるようです。期限が短縮されると、焦りの気持ちが生じて、家の仕様などに納得ができないまま契約してしまう恐れがあります。これは、消費者にとってなにも良いことはありません。なお、最初に定められた期限については、短縮することは違法です。もし、何らかの理由をつけて「期限の短縮」を言われたときには、その会社はまともな会社とは言えないので、契約の解除を検討するのがおすすめです。 - 建物の仲介手数料について
建築条件付き土地の場合、土地の売買には仲介手数料がかかるのですが、建物部分には発生しません。しかし、中には、建築部分に関しても仲介手数料を請求してくる業者があるので、注意しましょう。
建築条件付き土地を購入する際は、上記のようなポイントをしっかりと押さえておきましょう。
まとめ
今回は、新築住宅の購入を考えた時、同じエリア内にある他の土地よりも割安で入手できるケースが多い建築条件付き土地について、これがどのような土地なのかについて解説しました。
記事内でご紹介したように、建築条件付き土地は、売主側が家を建てる建築会社を指定し、さらに決められた期限内に建築請負契約を結ぶことが条件として設けられている土地を指しています。注文住宅とは異なり、自由に建築会社を選ぶことができないなどの条件があるため、エリア内にある同条件の土地と比較すると割安で手に入れることができるのです。
建築条件付き土地は、土地の入手後に家の仕様を決められるため、注文住宅と同じような自由度の高さがメリットになると感じる人が多いです。しかし、建築会社が売主側に指定されていて、その建築会社が希望する工法などに対応できないこともあるので、その点は注意が必要です。自分たちが想定している仕様の住宅が、指定される建築会社で建てられる場合には、コストをおさえてマイホームを手に入れられる方法となるので、大きなメリットになるかもしれません。
