注文住宅の建築を考えた時には、土地の購入から始めなければならない人も多いはずです。中には、相続した土地に家を建てるというケースも考えられますが、自分たちの理想の住宅を建てたいと考えるなら、土地からこだわりたいと考える方が多いはずです。
家を建てるための土地選びでは、自分たちのライフスタイルに合わせて「土地の場所」を第一優先としながら、その次に土地の価格とのバランスを考慮して購入する土地を決定するという方が多いです。しかし、土地選びの段階で、場所と価格だけを意識して決めてしまうと、家を建てる段階になって「希望通りの建物が建てられない…」「土地代金以外に多額の費用がかかってしまった…」など、家の建築計画が頓挫してしまうリスクが生じてしまうことがあるのです。
そこでこの記事では、これから注文住宅を建てるための土地探しを始めるという方に向け、買ってはいけない土地の特徴やなぜ買ってはいけないのかというその理由について解説します。
買わない方がいい土地の特徴とその理由
注文住宅を建てるための土地については、立地条件と価格のバランスを見ながら決定する方が多いはずです。駅までの距離や日当たり、風通し、生活利便施設の充実度など、自分たちが理想とする生活を実現できそうな条件を可能な限り満たしている土地を選びたいものですが、一般的に「好条件」とされる要素が詰まっている土地は、その分価格が高くなってしまうという問題があります。そのため、土地の入手に使える予算を考えながら土地選びを進めなければならないのですが、無理に費用をケチってしまった場合には、家を建築する段階やそこでの生活が始まってから後悔する可能性があるのです。
ここでは、これから注文住宅を建てるための土地探しを始めるという方に向け、予算内で購入できたとしても「買わない方がいい」と言える土地の特徴と、なぜその土地を買ってはいけないのかというその理由について解説していきます。家を建てるための土地については、理想とする建物が建築できるだけのスペースを確保できれば良い…などと、簡単に考えてしまう人がいるのですが、細部まで土地の条件を確認しておかないと、後々後悔する結果になるかもしれません。
①日当たりや風通しが悪い土地
一つ目の条件としては、日当たりや風通しが悪い土地です。例えば、土地の周囲が大きなビルやマンションに囲まれているという場合、自然の光をどうしても取り込みにくくなります。
こういった土地は、街中にも多いため、「値段の割に生活利便性が高そうな土地」に見えてしまい、掘り出し物の土地として購入したいと考える人も多いはずです。しかし、日当たりや風通しが悪い土地は、そこでの生活が始まってみると、さまざまな問題に悩まされる可能性があるのです。例えば、日当たりの良い土地と比較すると、以下のような点が弱点になります。
- 洗濯物が乾きにくいため、家事効率が落ちる
- 日中も部屋の中が暗いため、照明機器の利用頻度が高くなる
- 湿気がこもりやすくなるため、カビやダニの発生確率が高くなる
- 太陽光発電を設置しても発電量を確保できない
日当たりが悪い土地に建てた家は、上記のように、日常生活で不便に感じてしまう可能性があるのです。さらに、照明機器の利用頻度が高くなるということは、それだけ電気代も高くなってしまいますし、土地全体に湿気がこもりやすくなることで、外壁などにカビやコケが繁殖してしまいやすくなり、メンテナンス頻度が高くなる可能性もあるのです。つまり、多少土地が安く買えたとしても、光熱費の上昇や家のメンテナンスコストの上昇などが考えられるため、中長期的に見るとコストが高くなる可能性が高いのです。
②交通量の多い道路に面した土地
交通量が多い幹線道路沿いの住宅に関しては、車移動が中心のご家族にとっては「便利なのではないか？」と感じる条件かもしれません。地域のメインとなる道路に近い土地であれば、車で移動することを考えると、どこに行くにしてもアクセスが良くなるのではないかと考えられ、通勤はもちろん休日のレジャーのことを考えても望ましいと思う人がいると思います。
しかし、交通量が多い道路に面した土地は、実際に住んでみると、以下のような問題に悩むケースが多いです。
- 排ガスで外壁が汚れやすい
- 換気をしたくても窓を開けられない（排ガスの関係）
- 大型車の通行による騒音や振動に悩まされる可能性が高い
- 小さなお子様がいる場合、危険
交通量が多い道路は、自動車の排ガスや騒音、振動など、実際に生活してみると、さまざまな問題に悩まされる可能性があるのです。特に、物流関連の大型トラックなどが使用する道路になると、排ガスによって家が汚れてしまうのがとても速くなります。また、夜間であっても自動車が行き来する道路になると、騒音や振動によって睡眠が妨げられる可能性もあるでしょう。
この他にも、小さなお子様がいるご家庭の場合、誤って道路に飛び出し事故に遭ってしまうなど、交通事故のリスクが高くなってしまいます。交通量が多い道路に面した土地は、車での移動を考えると便利なのは間違いないのですが、基本的には店舗やオフィスなど、事業用の土地に適していると言えます。
③前面道路と高低差がある土地
前面道路と高低差がある土地については、いくつかの条件を満たす場合は、購入を控えた方が良いです。道路から見て、高い位置にある土地の場合、水害があった際も、自宅の浸水被害は防げるなど、災害対策の面ではメリットがある土地と言えます。しかし、以下のような条件を満たしている場合には、家の建築以外の部分に多額の予算がかかってしまう可能性があるため、おすすめできないのです。
- 造成工事が必要な場合（車の出入り口を作るため）
- 擁壁工事が必要な場合
- 既存の擁壁の強度に不安があり、新たに作り直す必要がある場合
上記の工事は、どれを選んだとして莫大な費用がかかります。そのため、土地を安く購入できるという場合でも、その後の造成工事などに多額の費用がかかり、結局は「他の土地を選んだ方が良かった…」となってしまう恐れがあるのです。道路との高低差がある土地を検討した時には、事前に造成や擁壁工事が必要なのか、必要なら、その部分にいくらぐらいの費用がかかるのかを明確にしたうえで、買うかどうかを決めなければいけません。
④前面道路が私道の土地
土地を探している時には、前面道路が私道に面している土地に出会うことがあると思うのですが、基本的にこの条件の土地は購入を控えた方が良いです。一般的に、道路は国や自治体が所有しているものなのですが、一部、個人や法人が所有している道路があり、これが私道と呼ばれています。そして、私道に面した土地を購入する場合には、以下のようなデメリットが生じるのです。
- 道路の持ち分を購入しなければならない
- 水道工事のため接している道路の所有者全員から同意を得なければならない
- 道路の持ち分を購入する際、何らかの条件を付けられる可能性がある（舗装など）
私道の場合は、複数の道路の所有者とのやり取りが出る可能性があり、場合によっては、そのやり取りに苦労することがあるのです。もちろん、道路の所有者が友好的だった場合には、特に問題なく家の建築やその後の生活が進められますが、所有者の為人によっては苦労させられることも多いのです。したがって、「面倒な交渉などはない方がいい」と考える方は、私道に面した土地はおすすめではありません。
⑤災害リスクが高い土地
ハザードマップで災害リスクが高いと指摘されているような土地は、買うのを控えた方が良いでしょう。日本は、地震や台風、集中豪雨による水害など、自然災害の発生頻度が非常に高い場所として有名です。正直な話、どの土地を選んだとして、災害リスクを完全に避けることはできないのですが、土地によって「受ける可能性がある被害」が大きく変わるのです。
例えば、河川の氾濫時に浸水による被害リスクが高い土地や土砂災害による被害リスクが高い土地などがあり、こういった土地は、安全性を確保するための対策として莫大な費用がかかるケースがあるのです。ハザードマップ上、危険性が高いとされる土地は、価格が押さえられている傾向にあるのですが、家の建築以外の部分にも費用がかかるため、結局は高くついてしまう…という可能性があるので注意しましょう。それ以外にも、そもそも家族の安全を考えた時には、望ま竺ナイト言えるでしょう。
⑥境界が不明確な土地
土地を購入する際には、隣地との境界が明確な土地を選ぶようにしましょう。建物を建てるためには、隣地との境界が明確でなくてはならないのですが、意外に不明確な土地もあるのです。境界が不明確な場合、どこまでが自分の土地であるのかが分からないため、建築確認申請や住宅ローンの審査などに悪影響を及ぼしてしまうことがあるのです。
したがって、土地を購入する際には、事前に境界が確定しているのかを確認し、確定していない場合は、境界確定を行いましょう。境界確定は、土地家屋調査士や司法書士に依頼する作業なのですが、土地の売主さんに行ってもらわなければならないので、「境界確定がなされないなら買わない」と毅然とした態度を見せた方が良いです。なお、昨今では、所有者が不明の土地などが増えていて、境界確定がスムーズに進まない…というケースも増えています。したがって、安価に購入できるとしても、境界が不明確な土地は買わない方が良いのです。
⑦その他、隣地との関係上、悪影響が考えられる土地
隣地との関係性については、境界が不明確だけでなく、「隣地よりも低い」「隣地と近すぎる」などのポイントも確認しましょう。これらを無視して、立地条件や土地価格だけで選んでしまうと、そこでの生活が始まってみると、さまざまなことに悩まされる可能性があります。例えば、以下のような問題が生じる可能性があります。
- 隣地の方が高い場合、家の中が丸見えになり、プライバシー上良くない
- 隣地との距離が近いと騒音問題を抱えやすい
- 火災があった時には延焼による二次被害の可能性が高い
上記のように、隣地との関係性を無視すると、実生活の中で悩みを抱えてしまう可能性があるのです。プライバシーの問題については、フェンスなどを立てることで目線を遮ることも可能ですが、余計なコストがかかってしまいます。騒音問題に関しては、生活上どうしても生じてしまうような生活音でトラブルになる可能性があるため、隣人との関係が悪くなってしまい、生活のしづらさに悩む結果になるかもしれません。
この他にも、火災時の延焼や庭木のはみだしなど、さまざまな問題により隣人トラブルを抱えてしまう恐れがあるので、入居後の生活を具体的にイメージしながら土地の良し悪しを判断するようにしましょう。
⑧治安が悪いエリアの土地
小さなお子様がいる子育て世帯の場合は、土地の良し悪しだけでなく、その周辺エリアの治安なども考慮すべきです。例えば、窃盗や盗難などが多いエリアに家を建てると防犯対策にコストをかけなければならなくなりますし、対策を施したとても、常に不安を感じながらの生活になってしまう恐れがあるでしょう。昨今では、家の防犯性を向上させてくれるアイテムやサービスがたくさん登場していますが、それらを取り入れていたとしても、犯罪を100%防止することはできないのです。
さらに、お子様がいるご家庭の場合、外で遊ばせることが難しくなる、学校への行き帰りについて、常に不安を感じてしまい、それが家族のストレスになるなど、さまざまな問題が発生する可能性があるのです。地域の治安の良し悪しに関しては、なかなか判断することが難しいのも確かです。ただ、土地探しを相談している不動産会社に、過去の犯罪発生率などを調べてもらうなどすれば、ある程度の状況が分かると思うので、慎重に確認するようにしましょう。
⑨変形地
土地の形状について、三角形になっている、旗竿地などの変形地は、デメリット面が多いため、可能であれば避けた方が良いです。家を建てるための土地は、正方形や長方形など、いわゆる整形地と呼ばれる形状の方が扱いやすいため好ましいとされています。しかし、変形地の場合、同じエリアにある土地と比較すると、安価に購入することができるため、建物にお金をかけたいと考えている方の中には、変形地を選ぶという方も多いのです。
しかし、変形地になると、建物を建てる際の工事について、運搬作業が大変になる、構造が複雑になるといった理由から、費用が割高になってしまう恐れがあります。そのため、建築費用と土地費用を合計した時には、変形地の方がトータルで高くなってしまうことも少なくないのです。
もちろん、変形地でも、十分な広さを確保できている場合、理想の建物を比較的安価に建てることができる場合もあるため、絶対に買わない方が良いという訳でありません。しかし、土地取得費用の安さだけに注目して変形地を購入すると、家の設計段階で希望する間取りが実現できない…などの問題が発生する可能性もあるため、事前に設計士さんや工務店に確認してもらったうえで、購入するかどうかを決めましょう。
買ってはいけない土地の特徴
ここまでは、基本的には「買わない方がいい」と言える土地の特徴をご紹介しました。ただ、上で紹介したような土地に関しては、購入する人にとって「別に問題にならない」というケースもあるため、他の土地よりも安く買えるというメリットになることもあります。
しかし、以下で紹介する特徴を持つ土地に関しては、どのような人にとってもデメリットが大きいと考えられるので、「買ってはいけない」と言えます。
①接道していない土地
家を建てるための土地としては、道路と接道していなければならないという決まりがあります。建築基準法では、「建物の敷地は幅4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない」という接道義務（せつどうぎむ）と呼ばれるルールを設けているのです。なお、道路は主に以下の6種類に分けることができます。
- 道路法による道路（42条1項1号道路）：幅員4m以上で、国道・県道・市道・区道など一般的に公道と呼ばれる道路
- 2号道路（42条1項2号道路）：主に都市計画法や土地区画整理法に基づいて行われた宅地開発（分譲地など）で新しく作られた、建築基準法上の道路
- 既存道路：建築基準法が施行された1950年以前から存在し、幅員4m以上ある道路で、公道・私道を問わず「建築基準法上の道路」とみなされる（特に建築基準法第42条1項3号道路）もの
- 計画道路：都市計画法に基づき、将来の都市機能の向上や円滑な交通、防災などの目的で計画的に整備される道路
- 位置指定道路：建築基準法上の「道路」として特定行政庁（自治体）から指定を受けた幅員4m以上の私道
- 2項道路：建築基準法第42条第2項で定められた幅員4m未満の既存の道路で、「みなし道路」とも呼ばれます
土地を購入する際には、前面道路の幅と種類を確認しなければいけません。前面道路が狭い場合、建物の高さに制限が設けられやすくなります。これは、建築基準法の道路斜線制限が関係するのですが、前面道路の種類や幅によっては、接道から離した位置に建物を配置しなくてはならなくなり、理想の間取りが実現できなくなる可能性があるのです。前面道路の幅が十分の土地を選べば、こういった制限を受ける可能性が少なくなるのです。
したがって、接道義務の部分に何らかの問題が生じると考えられるような土地は、基本的には買ってはいけないと考えておきましょう。
②市街化調整区域の土地
市街化調整区域は、「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。もう少しわかりやすく解説すると、都市計画法に基づき、無秩序な市街化の拡大を防ぎ、農地や森林などの自然環境を保全するために、開発行為や建築物の建築が抑制される区域のことを指しています。
この地域については、農業や林業、漁業などを生業としている方以外が住宅を建築することができないとされています。そのため、市街化調整区域は、その他の土地と比較すると、土地代金がかなり安く抑えられています。しかし、安さだけに注目して市街化調整区域の土地を購入しても、家が建てられない可能性があるわけです。なお、市街化調整区域でも、条件次第で建築可能な土地（緩和区域）もあるので、安い土地を見つけた時には、不動産会社に家が建てられるのかを確認しましょう。
③再建築不可物件の土地
再建築不可物件は、文字通り、家を建て替えることができない土地のことを指しています。これは、先ほど紹介した接道義務を果たせないような土地で、家を解体して更地に戻すと、その土地には新たに家を建てることができないのです。
古い家が残っている土地の場合、そこを購入しても現在の建築基準法の規制により、家を建て替えることができない可能性があるので、その辺りは注意しましょう。家を建てるためには、接道義務を満たすために、隣家に土地を貸してもらう、一部の土地を売ってもらうなど、面倒な対処が必要になります。
④住宅が建てられない用途地域
日本の土地は、目には見えませんが、土地ごとに用途が定められています。家の購入を考えて、土地探しをしている際には「用途地域」という用語を見聞きすることが増えると思うのですが、これにより建築物の種類や規模が制限されています。現在、用途地域は、以下の13種類に区分されています。
- 第1種低層住居専用地域
- 第2種低層住居専用地域
- 第1種中高層住居専用地域
- 第2種中高層住居専用地域
- 第1種住居地域
- 第2種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
用途地域は、無秩序な都市計画を防ぐために定められていて、計画的な市街地を形成することが目的となっています。そして、この用途地域の中でも「工業専用地域」については、住宅が建築できない決まりとなっているのです。そのため、家を建てるための土地を購入する際には、工業専用地域を購入してはいけないわけです。
ちなみに、用途地域は建物の規模に関する制限なども設けられていて、第一種低層住居専用地域などに関しては、3階建てなどの住居が建てられないなどの決まりがあります。したがって、家を建てるための土地探しでは、自分が理想とする家を建てられる用途地域の土地を購入しなければいけません。
土地選びで後悔しないためのポイント
それでは最後に、注文住宅を建てるための土地選びで、住んでから後悔しないためにおさえておきたいポイントをご紹介していきます。
必ず現地に足を運んで確認する
土地選びの際には、最終的な判断を下すためにも、購入を考えている土地に必ず足を運んで確認するようにしましょう。
不動産会社が用意してくれる写真や測量図だけで判断すると、購入してから初めて問題に気付かされる…と言った失敗に繋がります。例えば、隣地との高低差などに関しては、写真だけでは判断が非常に難しいです。撮影する角度によっては、高低差が全くないように見えるのに、購入後に現地に行ってみると、大きな高低差があり、購入を後悔してしまうことがあるのです。また、現地まで足を運ばなければ、地域全体の雰囲気などもつかめませんし、近所にどんな人が住んでいるのかも想像できませんよね。
現地まで足を運んで確認すれば、写真や図面では感じることができない問題などに気付くことができ、土地選びの失敗を防ぐことができるのです。
家の建築に係わる基礎知識を身に着ける
家の購入を考えているという方は、土地選びや住宅建築周りの知識を身に着けておくと良いです。家の建築に係わる知識が全くないという方の場合、土地と建物との関係などを無視した状態で購入する土地を選び、家の建築段階で希望する広さの家が出来上がらないことを知る…と言った失敗をしてしまう可能性があるのです。
家の建築については、購入した土地のスペースをすべて使って建物が建てられるわけではありません。建築基準法などにより、建ぺい率や容積率と言った制限が設けられていて、その制限内に収まる大きさの家を建てなければならないのです。こういった知識を事前に身に着けておけば、土地選びの段階で、理想とする居住スペースを確保するために、どの程度の広さの土地が必要なのか、自分で逆算することも可能になります。また、建ぺい率や容積率の緩和条件などについて知っていれば、狭い土地を選んでも理想の家が建てられるとわかっているため、土地の入手にかかる費用を節約することも出来るようになります。
家を建てる時には、さまざまな法律が関わってくるため、不動産会社に丸投げしてしまうという方が多いのですが、理想の家を建てるためには、最低限の知識を自分で持っておく方が失敗を防げる可能性が高くなります。
家の建築を依頼する会社に土地を見てもらう
土地選びの失敗を防ぐため、非常に有効な方法となるのが、家の建築を依頼する建設会社に土地を見てもらうという方法です。一般的には、仲介を依頼する不動産会社に同行してもらいながら土地の確認を行うのですが、不動産会社は家の建築に関する詳しい知識を持っていない担当者も多いです。そのため、立地や価格とのバランスを考慮した土地の良し悪しは判断できるものの、実際にそこに家を建てることになった時、どのような作業が必要なのかの判断はつかないのです。
これが、家の建築を担う建設会社に見てもらった場合、「購入をおすすめできる土地なのかどうか？」を即座に判断してもらうことができます。建設会社であれば、理想の間取りの家を建築できるか、災害などの危険性はないか、土地改良など余計な費用は掛からないかなど、建物を建てる時の視点で土地の良し悪しをきちんと判断してもらうことができるのです。
もちろん、不動産会社も家の建築に関するある程度の知識は持っていますが、より専門性が高いのが建設会社になるため、家の建築を依頼する会社が決まっているのであれば、土地の購入前に建設会社にも見てもらうと良いです。
まとめ
今回は、注文住宅の建築を関上げている方に向け、買わない方が良い土地の特徴についてご紹介しました。
記事内でご紹介したように、同じように見える土地でも、しっかりと確認すると、後々購入を失敗に感じてしまう可能性があるような、買わない方が良い土地というものがあります。もちろん、人によっては、気にならないポイントとなり、安く土地を購入できる条件になるケースもあるのですが、基本的には、上で紹介した条件は、後から何らかの問題が生じる可能性があるので注意しましょう。
土地の良し悪しに関しては、一般の方ではなかなか気付けない部分も多いため、可能であれば、購入前に家の建築を依頼する建設会社に確認してもらうのがおすすめです。建設会社であれば、土地ごとのリスクだけでなく、建築の可否なども確認したうえで、土地の良し悪しについてアドバイスをもらうことができます。
