今回は、住宅購入者の多くが利用する住宅ローンの審査に落ちる理由について解説します。ある金融機関が行った調査によると、住宅購入者の8割以上が住宅ローンを利用しているという結果があるように、日本国内で憧れのマイホームを手に入れる際には、大半の方が住宅ローンを当てにしているはずです。
ただ、住宅ローンを利用する際には、金融機関の審査を通過する必要があり、この住宅ローン審査というものは必ずしも通るわけではなく、審査に落ちてしまうことも少なくないと言われています。もちろん、住宅ローンの審査に落ちる理由は人それぞれ個別の事情によって異なります。そして、「なぜ審査に落ちたのか？」という明確な理由を教えてもらうことができず、住宅の購入が暗礁に乗り上げてしまうのではないか…と不安を抱えてしまう方も少なくないと言われています。
ただ、住宅ローンの審査に落ちる理由については、いくつか共通する理由というものがあります。実は、よくある住宅ローンに落ちる理由を知っておくことで、あなたが住宅ローンを利用したいと考えた時、適切な対策を立てることができるようになるのです。そこでこの記事では、住宅ローンの審査に落ちてしまうよくある理由と、万一審査に落ちた時に考えたい対策について解説します。これから新築一戸建ての購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの一般的な審査基準について
住宅の購入時には、ほとんどの方が住宅ローンの利用を想定しているはずです。ただ、冒頭でご紹介したように、住宅ローンは無条件でお金を貸してくれるサービスというわけではありません。あくまでも民間の金融機関が販売する商品という扱いですので、「お金を貸しても大丈夫なのか？」という事前審査に通過しなければいけないのです。それでは、住宅ローンの審査は、何を基準に利用条件としているのでしょうか？
ここでは、一般的な住宅ローンの審査基準を理解するため、新生銀行がHP内で公表している主な利用条件を引用してみます。
まず住宅ローンの申込者が最低限満たしていなければならないとされる利用条件が以下となっています。
・申込時年齢が20歳以上65歳以下、完済時年齢が80歳未満
・団体信用生命保険へ加入できること
・前年度税込み年収が300万円以上の正社員もしくは契約社員
・自営業の場合は業歴2年以上で2年平均300万円以上の所得であること
・日本国籍、もしくは永住許可を得ている人、永住許可がない場合は配偶者が日本国籍、または永住許可を得ており、かつ配偶者が連帯保証人となること
引用：新生銀行HPより
また、夫婦それぞれが契約者になるペアローンを利用する場合には、以下の条件も満たしている必要があるそうです。
・申込時年齢が20歳以上65歳以下、完済時年齢が80歳未満
・合算借入申込額が500万円以上
・物件の名義を夫婦2人の共有名義とする
引用：新生銀行HPより
住宅ローンの利用条件は、金融機関によって異なりますが、上記のような条件はどの金融機関でも共通する条件となるでしょう。また、このほかにも物件などの審査項目があり、皆さんが考えている以上に細かな審査が行われているのです。
それでは、多くの方が利用している住宅ローンについて、審査に落ちてしまう理由とはどのような原因が考えられるのでしょうか？次項で、住宅ローンの審査に落ちる理由と、その対策について解説します。
理由① 年齢が「高齢」すぎる
住宅ローンの審査では、年齢が非常に重要なポイントになります。上で紹介した住宅ローンの利用条件でも「申込時年齢が20歳以上65歳以下、完済時年齢が80歳未満」とあるように、申込者の年齢が審査の重要なポイントとみなされているのです。
そして、年齢が高い方が住宅ローンの申し込みを行った場合、「高齢すぎる」ことが住宅ローンの審査に不利に働く可能性があります。以下でこのポイントについてもう少し詳しくご紹介します。
「高齢」で住宅ローン審査に落ちる理由
住宅ローンの審査は、ほとんどの金融機関が利用条件として申込時と完済時の年齢を条件に設定しています。「何歳～何歳まで」という詳細な年齢に関しては、金融機関によって異なりますが、一般的には以下の年齢が利用条件になっている場合が多いです。
- 申し込み時点の年齢：満65歳以下
- 完済時の年齢：満80歳未満
多くの金融機関は、利用条件として年齢を設定していて、この条件に引っかかってしまうことで審査が通らないという結果になる場合があるのです。住宅ローンは、その他のローンとは異なり、30年や35年という非常に長期間にわたる返済となるのが一般的です。
そのため、収入が安定すると考えられる現役世代中は問題なく返済できたとしても、定年により収入が減少することで返済が厳しくなるのではないかという点を金融機関はリスクと看做します。したがって、申込時だけでなく完済時の年齢も利用条件として重視されるのです。
一般的に、「申込時の年齢が70歳未満であれば住宅ローンが契約できる」とされていますが、完済時の年齢も利用条件となるため、65歳の方が30年の住宅ローンを組むことは基本的にできません。例えば、35年間の住宅ローンを組む場合、「79歳-35歳＝44歳」となり申し込み時点の上限年齢は44歳となります。
この問題を解消するための対策とは？
それでは「高齢」が原因で住宅ローンの審査落ちした場合の対策についてもご紹介します。この問題を解消するための対策としては、以下のような方法が考えられます。
- 返済期間を短くする
- 頭金を多く入れる
まず大前提となるのは、住宅ローンの申し込みを行う際は、金融機関が設定している年齢に関する利用条件を満たす状態にするということがポイントです。例えば、「申込時年齢：65歳以下」という利用条件の金融機関で66歳の方が住宅ローンの申し込みを行ったとしても、審査を通過することが難しいです。
次に注意すべきポイントは、「完済時年齢」についてです。上述したように、住宅ローンの年齢に関する条件は、申込時の年齢だけでなく、完済時の年齢も設定されています。多くの場合、完済時の年齢条件は80歳以下となっていますので、30年ローンを組みたいなら「49歳まで」、35年ローンなら「44歳まで」に申し込まなければ利用条件を満たせないため、審査に落ちてしまうのです。
逆に考えると、これ以上の年齢の方が住宅ローンの審査を通過したいのであれば、返済期間を短く設定して年齢に関する利用条件を満たすようにすると良いです。例えば、頭金を多く入れることで、借入金額を少なくして返済期間を短くするなどの工夫を行うことで、住宅ローンの審査に通過しやすくなります。
※住宅ローンは、完済時年齢が80歳未満が利用条件となっています。ただ、審査に通過できたとしても、80歳まで住宅ローンの返済が続くのは現実的に厳しいです。したがって、80歳よりも前に完済できるように、返済時もいろいろと工夫しなければならないと考えましょう。
理由② 年齢が「若すぎる」
住宅ローンの年齢に関する利用条件は、高齢だけが審査落ちの理由になるのではなく、「若い」ということが理由で審査に落ちてしまうことも少なくありません。ここでは、若すぎることで審査落ちする理由とその対策について解説します。
「若い」が理由で住宅ローン審査に落ちる理由
住宅ローンの利用条件では、年齢の下限が条件として設定されている金融機関がほとんどです。一般的に、「18歳以上」もしくは「20歳以上」を条件として設定しているケースが多いです。
まず大前提として、金融機関が利用条件として設定している下限の年齢に達していなければ、住宅ローンの申し込みそのものができません。この場合は、利用条件の年齢に達するまで我慢するしか方法はありません。ただ、金融機関が設定している下限の年齢に達していたとしても、「若すぎる」という理由で審査落ちしてしまう可能性は意外に高いとされています。
特に、20代前半の方が住宅ローンの申し込みを行った場合、収入が安定していないことを理由に審査落ちするケースが多いとされます。
この問題を解消するための対策とは？
年齢が若いということは、返済期間の大部分もしくは全部が現役期間中ということになるため、本来であれば住宅ローンの審査に不利になりにくいのでは…と考えてしまいますよね。しかし、年功序列で給与が上昇するのが当たり前だった日本社会では、「若者は収入が安定していないのでは…」というネガティブな印象が現在も残っていて、20代前半などになると審査に不利に働くようです。この問題を解消するためには、以下のような対策が考えられます。
- 利用条件を満たしていない場合は、年齢が条件に達するまで待つ
- 購入する物件のグレードを下げる
- 収入合算やペアローンの利用を検討する
- 親に支援してもらうなど、頭金を増やす
住宅ローンは、各金融機関が独自の利用条件を設けていて、その条件を満たさなければ申込すらできません。例えば、20歳以上が利用条件になっている場合、18歳の方はローンの申し込みができないので、その年齢に達するまで待つしかないのす。
ただ、金融機関が設定する年齢の下限に達している場合でも、20代前半などの若者の場合、「収入が安定していない」などを理由に審査落ちする可能性があります。この場合、住宅ローンを組むためには、親に援助してもらうことで頭金を増やし、借入金額を少なくするという対策が有効です。この他には、住み替えを前提として、安価な物件を購入することで、借入金額を抑えるという方法もあるでしょう。借入金額を抑えることができれば、住宅ローンの審査に通過できる可能性が高くなります。
なお、配偶者がいる方の場合、二人に収入を合算する、ペアローンを利用するという方法もおすすめです。
理由③ 年収に対して借入金額が大きすぎる
住宅ローンは、申込者が希望すればいくらでも融資してくれるようなサービスではありません。当然ですが、年収に対して借入金額が大きすぎると、金融機関は「返済が滞るのではないか？」とリスクと看做します。
したがって、申込者の年収に対して希望する借入金額が大きすぎる場合、住宅ローンの審査に落ちてしまう、もしくは減額される可能性があるのです。
「借入金額が大きすぎる」が理由で住宅ローン審査に落ちる理由
住宅ローンの借入可能額を決める主な要因として「返済比率」というものがあります。返済比率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことを指していて、住宅ローンを取り扱う多くの金融機関は、この返済比率について30～35%以下を設定しています。
返済比率は、「年収に占める年間返済額の割合」ですので、年間の返済額は年収額の大きさに左右されてしましまいます。例えば、返済比率30%以下と設定している金融機関の場合、年収300万円の方は「年間90万円の返済額」、年収600万円の方の場合は「年間180万円の返済額」となり、それ以上の借り入れを希望したとしても、認められないのです。
住宅ローンの申し込みを行う時には、現在の年収を必ず記載することになり、その年収額から融資可能な金額が計算されることになります。そして、年収に対して借入額が大きいと判断された場合、審査に落ちる可能性があるのです。ちなみに、年間返済額の中には、住宅ローン以外の借り入れも合算されます。つまり、カードローンや自動車ローンなどで、既に多くの借り入れがある場合、住宅ローンの借入可能額が少なくなり、ある程度の年収がある方でも審査に落ちてしまう理由になるのです。
この問題を解消するための対策とは？
「年収に対して借入額が大きい」という理由については、問題を解消する方法はそこまで難しくありません。審査に落ちた理由が明確なので、その問題を解消すれば住宅ローンの審査は通過できるでしょう。
例えば、住宅購入時の頭金を多く入れることで借入金額を少なくすれば、返済比率を改善することが可能です。借入金額が大きすぎると判断される場合には、借入金額の減額を提案される場合があり、この場合は頭金を増やして借入額を少なくするといった対処を行う場合が多いです。
この他には、ペアローンや収入合算をすることで年収部分を多くするという方法も有効です。返済比率は「年収」と「年間返済額」の割合から算出されるものなので、年収部分を増やすことができれば借入可能額がそれに比例して多くなります。
上記以外にも、購入する物件を見直すことで借入額を少なくする、他の借り入れがある場合、完済してから住宅ローンを申し込むなどの対策も有効です。
理由④ 他の借り入れ額が大きすぎる
上述したように、住宅ローンの審査には、キャッシングや自動車ローンなど、その他の借り入れが関係します。住宅ローンの申し込み時に、自動車ローンやキャッシングでの借り入れが残っている場合、それが理由で住宅ローンの審査に落ちてしまうことがあります。
「その他の借り入れ」が理由で住宅ローン審査に落ちる理由
上述したように、住宅ローンの借り入れ可能額を決める際に重要な返済比率は、住宅ローンの借り入れ希望額だけでなく、他の借り入れ額も反映したうえで算出します。
例えば、年収が500万円の方が、年間返済額120万円の住宅ローンの申し込みをした場合を考えてみましょう。この場合、住宅ローンのみの返済比率は、「120万円÷500万円×100＝24%」となり、この返済比率であれば、何の問題もなく住宅ローンの審査を通過するはずです。（その他の条件を満たしていれば）
しかし、この方が別に自動車ローンを組んでいて返済中だった場合、問題が生じるケースが考えられるのです。例えば、自動車ローンとして年間100万円の返済をしていたとすれば、住宅ローンを含めた返済比率は「（120万円+100万円）÷500万円×100＝44%」となってしまいます。上述したように、金融機関は返済比率について30～35%以下を設定している場合が多く、この目安を超える返済比率になると審査を通過することが難しくなるのです。
この問題を解消するための対策とは？
この問題については、返済比率が金融機関の基準を超えてしまっていることが要因ですので、基準内の返済比率に収まるようにすることで住宅ローンの審査を通過できるようになります。
例えば、住宅ローンの申し込みを行う時には、それまでにその他の借り入れについて、全て完済しておけば良いでしょう。返済比率は、住宅ローンの借り入れ額だけでなく、その他の借り入れを全て合算して計算するものですので、住宅ローンの借り入れ額を増やすためには、他のローンを完済する必要があるのです。例えば、住宅ローンを組むために頭金を用意しているのなら、そのお金を使って他の借り入れを完済すると良いでしょう。住宅ローンは、その他のローンと比較すると、金利が非常に安いことが特徴です。そのため、頭金を使って住宅ローンの借入額が増えたとしても、金利の高い他のローンを残しておくよりは、トータルの返済負担が少なくて済むのです。
ちなみに、住宅の購入に並行して、自動車の購入なども検討している場合、住宅ローンの借り入れ完了後に回すのが良いです。
理由⑤ 個人信用情報に傷がある（いわゆるブラックリスト）
個人信用情報とは、クレジットカードやローンなど、各個人のお金の記録のことを指しています。クレジットカードなどの利用歴ということで、「クレジットヒストリー=クレヒス」などと呼ばれることもあるようです。そして、この個人信用情報の記録の中に、「延滞」と言った情報が記載されることを、傷が付くと言い、いわゆるブラックリスト状態になったことを指しています。
住宅ローンは、現在の収入が安定していたとしても、過去の個人信用情報に傷がある場合、審査に落ちることがあるのです。
「個人信用情報の傷」が理由で住宅ローン審査に落ちる理由
住宅ローンは、返済期間が非常に長期にわたるローンですし、借入額も非常に大きいのが特徴です。そのため、住宅ローンの審査の際には、金融機関が個人信用情報のチェックを慎重に行うとされています。
そしてこの際に、「過去にクレジットカードの返済を飛ばした」など、情報に傷があると、返済能力に不安を持たれてしまうため、審査の通過が難しくなるのです。一般的に、クレジットカードやローンの返済で延滞してしまった場合、その後数年間は住宅ローンの審査が通らなくなるとされています。
特に注意が必要なのは、携帯電話の支払いです。多くの方は、端末代を分割払いとしており、毎月の通話料金に含めて支払っていると思います。この場合、携帯電話の支払いを延滞すると、「分割払い分を延滞した」と同意義になり、個人信用情報に傷が付いてしまうことになるのです。
この問題を解消するための対策とは？
この場合の対策についてもご紹介します。基本となる対策としては、「個人信用情報の傷が消去される」まで一定期間を待つという方法です。個人信用情報は、一度傷が付いたら一生消えないわけではなく、一般的には5年または10年で消去されるとされています。したがって、クレジットカードなどの延滞がいつあったのかを思い出し、しばらく待てば消去されるという場合は、一定期間待つという方法が良いでしょう。
この他には、信用情報に傷があっても、現在の収入などが安定している場合、問題なく住宅ローンが通る金融機関もあるため、そういった金融機関を利用するという手もあります。また、配偶者名義で住宅ローンを組む、配偶者と配偶者の両親で親子リレーローンを組むなどと言った方法もあるので、金融機関に相談してみると良いでしょう。
理由⑥ 購入する物件の価値が低い
住宅ローンを組む際、金融機関は家に対して抵当権を設定します。そのため、購入予定の物件について、資産価値が低いと判断される場合には、住宅ローンの審査に落ちてしまう場合があるのです。新築の購入時であれば、この理由で審査落ちするケースは少ないと言えますが、中古物件を住宅ローンを利用して購入する場合、これが理由で審査に通らないことがあります。
「物件の価値が低い」が理由で住宅ローン審査に落ちる理由
金融機関が、家に対して抵当権を設定するのは以下のような理由からです。
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人（債務者）が返済できなくなった場合（債務不履行）に、債権者が担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のこと。
引用：SUUMOより
金融機関は、住宅ローンの返済が滞った時には、担保とした家を売却することでローンの残債を回収します。つまり、担保とする家には、売却することでローンの残債を回収できるだけの資産価値が必要となるわけです。そのため、住宅ローンの審査を行う際、融資額に対して資産価値が低すぎるとみなす家に対して、「万一の際に回収が難しい」と判断するため、審査の通過が難しくなるわけです。
一般的に、以下のような特徴を持つ家の購入時は、住宅ローンの審査が厳しくなるとされています。
- 中古物件の購入（特に築古物件）
- 旧耐震性基準の物件の購入
- 都市計画区域外や市街化調整区域の物件を購入する場合
- 再建築不可物件
- 借地権の付いている物件
物件の評価方法は金融機関によって異なります。また、金融機関によっては、上記のような物件の場合、住宅ローンの申し込みの時点で断られる場合もあります。
この問題を解消するための対策とは？
物件の担保価値が低いと判断され住宅ローンに落ちた場合、物件そのものを見直す必要があるかもしれません。資産価値が低いと判断されるのは、物件もしくは土地に問題があるため、物件や土地を見直すことで、住宅ローンの審査に通ることができるかもしれません。
ただ、先ほどご紹介したように、家の評価基準（担保の基準）は、金融機関によって異なりますので、1社の住宅ローンの審査を落ちたからと言って全ての金融機関で落ちるわけではありません。したがって、あなたか購入を検討している物件に対して融資してくれる金融機関を探すというのも一つの手です。
なお、資産価値が低い物件の場合、住宅ローンを組めたとしても、通常より金利が高くなる可能性があるので、その点は注意しましょう。
理由⑦ 健康状態に問題がある（団信に加入できない）
健康状態に問題がある場合、住宅ローンの審査に通過できないことがあります。これは、団体信用生命保険に加入できないからです。
「健康状態」が理由で住宅ローン審査に落ちる理由
住宅ローンを組むときには、団体信用生命保険への加入が必須となります。団体信用生命保険とは、以下のような保険です。
団体信用生命保険
団体信用生命保険（以下、団信）とは、住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。
団信は一般的に、死亡などにより住宅ローン契約者が支払いできなくなった場合、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払い、債務の返済に充てる仕組みとなっています。
引用：りそな銀行HPより
団信は、住宅ローンに特化した保険で、契約者の死亡や高度障害などが原因で、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保険金で残債を返済してくれる保険です。そのため、団信への加入に対しては、健康状態の告知が義務付けられており、持病などの健康問題を持つ方は団信への加入ができないのです。
住宅ローンは、団信への加入が必須条件となっていますので、結果的に住宅ローンが組めないという問題に発展します。
この問題を解消するための対策とは？
この問題の解消方法は、フラット35など、団信への加入が必須条件ではない住宅ローンを利用するという対策が考えられます。フラット35が、団信が必須でない住宅ローンの代表ですが、この他にもあると思いますので、調べてみると良いでしょう。フラット35などは、団信に加入せずに住宅ローンを組み、民間の生命保険に加入するという方法を選択する方も多いようです。
他には、団信よりも加入条件が緩和されるワイド団信というものがありますので、これが利用できないか金融機関に確認するのも一つの手です。
まとめ
今回は、住宅購入時に多くの方が利用することになる住宅ローンについて、住宅ローンの審査に落ちてしまう理由やその対策を解説しました。
住宅ローンについては、誰が申し込んでもお金を借りることができると考えている方がいるようですが、それは大きな間違いで、住宅ローンの審査を通過できず困ってしまう…という方は意外に多いのです。記事内では、その中でも代表的な理由をご紹介していますが、これ以外にもさまざまな理由でローン審査に落ちてしまう場合があると言われています。
ただ、何が原因で住宅ローンの審査が厳しくなるのかを理解しておけば、事前に対策をとることも可能なので、将来のことも考えて、今から準備をしておくと良いのではないでしょうか。
