不動産を相続する際に、不動産の名義を亡くなった方から相続した人に変更する必要があるのですが、この手続きのことを『相続登記』と呼びます。あまり聞き馴染みのない言葉だと思いますが、それは従来の法律では「相続登記は当事者の任意」に任させられていたということから、名義変更などをせずにそのまま放置しているという方も多かったからです。しかし近年、名義変更されずに放置されている土地の増加が社会問題になってきています。
そこで、2021年4月に「相続登記の義務化」に関する改正法案が可決され、2024年4月1日より施行される流れとなっているのです。今回の改正法が施行された場合、不動産を相続した場合、「３年以内の相続登記が義務化」されるとなっており、期限内に相続登記を行わなかった方には罰則（10万円以下の過料）も用意されています。ちなみに、こういった法改正については「さかのぼって適用されない」という「法の不遡及（ふそきゅう）」という理念があるため、現在すでに放置している土地に関しては関係ないと考えてしまう方も多いと思います。しかし、この法改正は、現在放置されている土地が問題になっているわけですので、相続登記がまだ済んでいない土地も無関係ではなく、義務化の対象となってしまうので注意してください。この記事では、2024年4月に施行されると決まっている『相続登記の義務化』について簡単に解説しておきます。
なぜ『相続登記の義務化』が必要なのか？
それではまず、これまでは義務でなかった相続登記に関して、今になって義務化が必要とされた背景から簡単に解説していきましょう。
相続登記の義務化が決まった背景は、そこまで複雑な問題があるわけではなく、これまで相続登記が義務でなかったことから、登記をせずに長期間放置してしまうという方が多かったからです。相続登記をしない人が多いため、日本全国には「所有者が判明しない」もしくは「判明しても所有者に連絡がつかない土地」というものが年々増加していっているのです。
国土交通省が公表した資料によると、全国に存在する所有者不明の土地というものは、なんと410万haを上回っているとされています。これは、九州全域の土地（368万ha）を上回る面積で、さらにこのままの状態が続けば、2040年頃には所有者不明の土地が720万haに達すると予想されているのです。こういった状態は、「所有者がわからなくても特に困ることはないのでは？」「誰も使わないような土地なんじゃない？」と言った感じに別に大きな問題があるとは思わないという方も少なくないでしょう。しかし、所有者不明の土地というものは、国や自治体でも公共用地として買収が進められませんし、災害対策の必要性があってもその工事を進められないなど非常に大きな懸念があるのです。また、民間人にとっても、せっかく利用できそうな土地でも、所有者が不明なことで売買することができない、活用することができないなどの問題が生じています。
こういった事が背景となり、今後所有者不明の土地が増加することを防ぐという目的や、現在所有者不明で利活用ができなくなっている土地を円滑かつ適正に利用することができるようにするため、「相続登記を義務化する改正案」が可決されたという流れになっています。
参照データ：所有者不明土地の実態把握の状況について
『相続登記の義務化』で何が変わる？
それでは、「相続登記を義務化する改正案」が施行された場合、何がどう変わるのかについても簡単に触れておきましょう。今回の改正法が施行された場合、以下のような点が変化すると言われています。
- 相続登記の義務化と罰則の制定
不動産を相続した場合、期限内（3年）に登記しなければいけない。これに違反すると過料を受ける可能性がある - 所有者の氏名住所に変更があった場合の変更登記の義務化と罰則の制定
不動産を所有する人の指名・住所に変更があった場合、期限内（2年）に変更登記しなければならない。これに違反すると過料を受ける可能性がある - 法務局による所有者情報取得の仕組みの制定
不動産の登記をする場合、所有者の生年月日根戸の情報が法務局に提供される - 土地の所有権放棄の制度化
土地の相続をしたくない場合、相続放棄をしなくても、個別に所有権の放棄ができるようになる
それぞれの変更点について、もう少し詳しく見ていきましょう。
①相続登記の義務化と罰則の制定
この変更点は分かりやすいですね。不動産を相続や遺贈で取得した場合、それを知った日から『3年以内』に相続登記の申請をすることが義務化されます。なお、これを怠った場合、10万円以下の過料が科されます。
なお、今回の法改正に伴い、これまで相続登記は「相続人全員ですべきもの」とされていた点が、登記申請の促進のため、単独申請ができるように修正されることになっています。なお、万一、相続開始から3年以内に遺産分割協議が完了せず、相続登記ができない場合、以下の手続きを行うことで、一時的に過料を免れることができます。
- 法定相続分による相続登記をする
- 自分が相続人であることを期間内に法務局へ申請する
上記の手続きを行った後、遺産分割協議がまとまり、不動産を取得した場合には、その日から相続登記をしなければ過料の対象になります。
②所有者の氏名住所に変更があった場合
不動産を相続した際に、きちんと相続登記を行っていたとしても、その後、所有者の氏名や住所に変更があり、その変更が届け出られなかった場合、その土地は所有者不明になってしまう可能性があります。そのため、そういった事を防ぐ目的で、上記の「相続登記の義務化」に合わせて「指名・住所の変更登記」についても義務化されることになっています。
不動産の所有者となっている個人または法人で、氏名（名称）や住所（本店）に変更があった場合、その日から2年以内に変更登記することが義務化されます。なお、期限内に変更登記をしなかった場合、5万円以下の過料が科せられます。
③法務局による所有者情報取得
法改正の施行後は、新たに不動産登記を行う個人がいた場合、生年月日などの情報が法務局に提供される仕組みが義務化されます。ちなみに、記載されるのは指名と住所のみです。
法人の場合には、住基ネットなどから所有者の氏名や住所が変わったことを法務局が認識した時、職権で変更登記ができる仕組みとなります。もっとも、個人が所有者の場合は、その者の申し出がある場合に限られています。これは、住民基本台帳ネットワークシステムまたは、商業・法人登記システムから所有者情報がわかるようにして、法務局が氏名や住所などの変更登記をできるようにする仕組みを作るためです。
④土地の所有権放棄の制度化
この部分の変更は、土地を相続する際に、その所有権を放棄して土地を国庫へ帰属させる（国へ返す）ことができるようになるというものです。
遺産の中には、相続したとしても売却することが難しい…、所有者が利活用することが難しい…という土地も存在します。このような土地を相続してしまうと、所有権を放棄することができないだけでなく、利用もしていない土地の固定資産税を支払い続けなければならないのです。
「相続しなければ良いのでは？」と思うかもしれませんが、現在の法律では、相続財産の中で土地だけを相続放棄することができません。相続放棄する場合は、その他の財産も放棄しなければいけなくなりますので、現金など、相続したい財産がある場合は「いらない土地」と思いながらも相続放棄ができないわけです。
こういった状況が、所有者不明の土地を増やす一因になっていると考えられており、法改正によって、相続する際に不要な土地だけ所有権ほうきを行い、他の遺産を受け戸津という選択をすることができるようになります。
まとめ
今回は、2024年4月に施行されることとなっている相続登記の義務化の基礎知識をご紹介してきました。この記事でご紹介したように、日本全国には「誰が所有者なのか？」がわからない土地がたくさん存在しており、その面積は九州地方全域を上回るようになっているのです。さらに、このままのペースで行けば、2040年頃には九州が2つ分ほど入る土地が所有者不明になってしまうと言われています。
所有者不明の土地は、いくら立地条件が良くても「誰も利活用できない」土地になってしまいます。さらに近年問題視されているのは、災害対策や被災後の処理なども行われず、周辺環境にも大きな悪影響を与えてしまう危険があることです。例えば、近年夏場の水害が増加していますが、河川の氾濫などで被害があった場合、できるだけ早く土砂などの撤去をしなければ、悪臭や害虫の繁殖など、衛生問題に発展してしまいます。ニュースなどでも、災害の次の日からスコップなどで土砂をかき出す映像などを見たことがあると思います。これが所有者が不明な土地の場合、誰も後処理を行うことができないので、周辺にさまざまな問題を引き起こしていると言われているのです。
今回の法改正は、現在土地を所有している方で、相続登記をしていない人も対象となっています。「自分は行ったかな？」と記憶が定かではない人も多いと思いますので、一度確認しておきましょう。また、不動産は所有しているだけで固定資産税などを支払わなければならなくなるので、利活用の方法も検討してみてはいかがでしょうか。
