今回は、家の売却を考えている方に向け、どのような条件の家が売れやすいのか、またその逆に買い手を見つけるのが困難になりがちな売れにくい家の条件を解説します。
仕事の都合で地元を離れて都心で暮らす人々が増加している昨今では、核家族化による空き家の増加が社会問題となっています。簡単に言うと、親世代が住んでいた家を相続したものの、既に自分が住む家を他の場所で購入していることから、相続した家の取り扱いに困って放置してしまう…という問題です。実家となる家は、思い出もたくさん詰まっていることから、自分が住まないとしても所有を続けたいと考える人も多いです。しかし、放置空き家が問題となっている現在では、適切な管理が行えなかった場合、特定空き家に指定され固定資産税が高くなるなど、大きなリスクが潜んでいます。それでなくても、空き家の管理が法律で義務付けられている現在では、家を所有するだけでそれなりのコストがかかってしまうようになっていることから、出来るだけ早く売却したほうが良いと言えるような状況となっています。
ただ、いざ相続した家の売却に動いたときには、全く買い手が見つからなくて時間だけが無駄に過ぎてしまう…なんて状況になることも珍しくありません。家には、条件によって「売れやすい家」と「売れにくい家」というものがあります。当然、全ての条件を兼ね備えている物件は非常に稀であり、どのような家にも何らかのマイナスポイントがあるのが普通です。そして、家を売るためには、「売れやすい家」と「売れにくい家」の条件をおさえて、所有している物件の強みとしてアピールできるのがどこなのかをきちんと押さえておかないといけないのです。
そこでこの記事では、家の売却で困らなくても良いよう、「売れやすい家」と「売れにくい家」の条件をご紹介します。
売れやすい家の条件について
それではまず、売れやすい家の条件からご紹介します。家には、立地や築年数などに違いがあり、その違いが売れやすさに関係してきます。
ただ、同じ条件の家でも、人によって感じ方が異なる場合もあるので、下で紹介する内容が全ての人に当てはまるというわけではありません。ここでは、一般的に住宅市場で好まれる条件をピックアップします。
ポイント1 立地が良い家
売れやすい家の条件として、最も重要視されるのが「立地条件」です。不動産は、場所に値段が付いているようなものなので、「どのような建物なのか？」以前に「どのような土地に建っているのか？」が重要視されるのです。
注意が必要なのは、「立地が良い」という条件については、その良否を決める観点がさまざまあるということです。家を探している人によって「好立地」と感じるポイントは変わるという点は頭に入れておきましょう。一般的にですが、住宅の立地条件としては、以下のような条件を満たしている物件が売れやすいとされています。
①最寄り駅が良い
一つ目の条件は、最寄り駅の良し悪しです。家の立地について、良し悪しを決めるポイントとしては「駅からの距離」が注目されがちなのですが、実はそれ以上に重要になるのが駅の性格です。
普段はあまり意識しないかもしれませんが、駅には人気のある駅と人気のない駅が存在します。そのため、同じ「駅徒歩10分」という条件だったとしても、駅の人気度によって物件の価格が大きく変わってしまうのです。
分かりやすい例を挙げると、駅の周りに何もない無人駅と駅周辺の開発が進んでいる都市部の駅では、皆さんどちらに住みたいと思いますか？また、各駅停車しか止まらない駅と快速電車などが停車する、他の路線に乗り換えできる大型駅ならどちらが便利と感じるでしょうか？当然、どうせ住むなら駅周辺の開発が進んでいる、快速などが停車する駅の近くが良いと誰もが考えますよね。この他にも、人気の駅を決める要素として、路線も大切な条件となります。例えば、大阪であれば、阪急神戸線の沿線駅や主要JR線の沿線などが人気になるでしょう。
家の最寄り駅は、暮らしやすさに直結するポイントになるため、人気の高い駅が最寄にある物件の方が売却しやすくなります。大都市圏の主要駅になると、その周辺に商業施設や公共施設、公園などが集積しているため、建物が多少古くても買い手を見つけやすいはずです。
②駅からの距離
売れやすい家の条件として「最寄りの性格」が最も重要と紹介しましたが、その駅からの距離も大切です。家の最寄り駅が地域の主要駅だったとしても、そこに行くまでに徒歩で30分以上かかる…、バスを乗り継がなければならない…なんて条件になると意味がありません。
売れやすい家というのは、最寄駅からの距離も近く、基本的に駅から徒歩10分圏内にあるかどうか大きな目安となります。最寄り駅から徒歩10分圏内の家は、通勤や通学のことを考えても非常に便利ですし、雨などの悪天候時でも送り迎えなどは不要となります。
また、駅周辺に商業施設などが揃っているのであれば、普段の買い物も徒歩で行けるようになるため、車がいらない生活を実現することができるようになるでしょう。近年では、若者世代が車を所有しなくなっていることから、「駅近」という条件は物件価格や買い手の見つけやすさに直結します。
③家周辺の環境
買手を見つけやすい家の条件の中には、家周辺の環境が良好かどうかも重要です。簡単に言うと、閑静な住宅街にある物件ほど人気が高くなります。
例えば、①や②の条件は満たしているものの、家の近くに飲み屋街や風俗街があるような立地の場合、良好な住環境とは言えないですよね。このような立地条件は、通勤や通学には便利かもしれませんが、夜中まで騒音などに悩まされる可能性がある、子供の身に危険があるのではないか…と考えられ、敬遠されてしまいます。
このほかにも、線路や交通量の多い幹線道路、高速道路などに近い家も、騒音や振動の問題が考えられるため、住宅街には適さないと考えられています。誰もが住みよい住宅の条件としては、繁華街などの喧騒を感じさせず、騒音や振動の心配が少ない閑静な場所が好まれるのです。
家の購入は、その後何十年にもわたってそこに根を張る場所となるので、多くの買主は「将来にわたって良好な住環境が保たれるのか？」という点を重視する方が多いです。そのため、都市計画法で定められる用途地域の「第一種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」など、「住居専用地域」にある物件が売れやすくなります。
④生活利便性が高い
住宅の立地条件では、生活利便性の高さも重要なポイントの一つです。生活利便性の高さは、日常的に利用する施設が家の周りにどれだけ揃っているのかがポイントになります。
例えば、多くの人が毎日のように利用する場所として食品スーパーがあります。家の近くに充実した食品スーパーがあれば、買い物に行くのも楽ですし、お米など重い物を購入しても持ち帰るのにそこまで苦労しなくて済みます。このほか、市役所などの公共施設や子供を遊ばせる公園、万一の際の病院などといった施設が家の周辺に揃っている物件ほど立地が良いとされ、買い手が見つけやすくなります。
⑤地盤や土地の高さ
住宅の立地条件では、地盤が良い場所、高台になっている場所などが好まれる傾向にあります。
例えば、地盤が良好な土地の場合、住宅を建て替える場合などに、地盤改良工事が不要になることが多いため、家の建築コストを抑えられるというメリットが得られるのです。また、周辺よりも少し高台になっている住宅については、大雨による河川の氾濫などがあった際も、浸水被害が生じる可能性が低くなります。
昨今の日本では、地震や台風以外にも、夏場の集中豪雨による水害などが増加しています。そのため、水害の恐れが少ない立地に立つ家は、以前よりも買い手が付きやすくなっているとされます。
ポイント2 家の築年数
二つ目のポイントは、家の築年数です。中古住宅市場では、築年数が新しいということが、売れやすい家の条件の一つとなっています。
売れやすい家と築年数の関係では、木造戸建て住宅なら築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションであれば築25年以内というのが一つの目安とされています。実際に、公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」の中のデータを確認してみても、築0年～25年の物件は戸建てもマンションも人気が高く、在庫物件の割合を成約物件の割合が上回る状況となっています。
一方、築年数が26年以上になってくると在庫物件の割合が逆転するという状況になっていて、築31年を超えると、売れ残り物件が非常に多いという状況となるようです。なお、築年数が経過するほど物件が売れにくくなる理由としては、建物が古く住みづらい以外にも、税制優遇などの措置が受けられなくなるという面もあるようです。
例えば、中古住宅を購入する際、その物件が築20年以内の木造戸建て、もしくは築25年以内のマンションの場合、以下のような税制優遇が受けられます。
- 住宅ローン控除
- 登録免許税の軽減措置
- 特定居住用財産の買換え特例
- 贈与税の住宅取得等資金の非課税制度
- 相続時精算課税制度の特例
しかし、購入する物件が、築20年超の木造戸建て、築25年超のマンションの場合、上記の税制優遇が全て受けられなくなってしまうのです。当然、買主からすると、金銭的なデメリットとなってしまうため、これらの物件は不人気になってしまいますよね。
つまり、家の売却を検討するのであれば、木造戸建てなら築20年以内、マンションなら築25年以内に売るということを意識しましょう。
ポイント3 道路付けや方位が良い
売れやすい家の条件として、道路付けが良い、方位が良いということも大きなポイントになります。
道路付けとは、敷地と前面道路との位置関係のことを指しています。売却しやすい家の条件としては、道路が敷地に対して南側に接しているのが理想とされています。南側に道路がある住宅は、家のすぐ目の前に建物がないという条件がかなえられるため、日照条件が良くなるのです。
また、敷地と道路の関係では、歩道がある道路に対して、50cm～1ｍ程度高く接している土地が良いとされています。この条件を満たしていれば、浸水などの被害の心配が少なくなりますし、排水勾配がとりやすく、安全な土地となります。このほか、接する道路の種類については、適度な幅員を持つ道路と接する方が良いものの、国道などのように幅員が広く交通量が多い道路と接しているのはあまり良くないとされます。国道など、交通量が多い道路に面した家は、騒音や振動に悩まされる可能性が高いと考えられ、買い手が付きにくくなります。
ポイント4 適切な面積である
買い手を見つけやすい家の条件としては、土地の面積も関係してきます。家は、広ければ広い方が良いと考える人がいますが、実際に購入することを考えると、そうも言ってられないのです。当然、土地面積が大きくなれば、それだけ物件の総額は高くなっていくため、購入ができるほどの資金力を持つ人は少なくなります。もちろん、その逆に、狭すぎる土地の場合も、使い勝手が悪い、住みにくいと判断され、需要者が減って売りにくくなります。
売れやすい住宅の条件としては、面積が適正であることで、一般的な戸建住宅で言うと35～55坪程度とされています。これぐらいの土地であれば、適正なコストをかけることで住みやすい家を建てられると判断されるのです。
買い手が見つかりにくい家の条件について
当たり前のことですが、中古市場では「売れやすい家」がある一方で、売りに出しても買い手をなかなか見つけることが出来ない家というものもあります。それでは、買い手が見つかりにくい「売れにくい家」とはどのような条件を満たした家なのでしょうか？
ここでは、一般的に買い手を見つけにくいとされる家の条件をご紹介します。
ポイント1 価格が高すぎる家
家を売りたいと考えている人の希望は「できるだけ高値で売りたい」だと思います。しかし、買い手側の希望はその逆で「可能な限りコストを抑えたい」というもののはずです。どのような取引でも、この相反する考えについて、折り合いがつく場所を見つけることが重要となります。
家は、どれだけ良い条件が揃っていたとしても、相場とかけ離れた高い価格をつけてしまうと、売れにくくなってしまいます。どのような物にも「相場」があるわけで、それを逸脱して「高く売りたい」という自分の要望だけを重視した価格付けでは、家の売却は難しいです。
家の売却を考えた時には、条件の良否に関わらず、適切な価格設定が最も重要といえます。例えば、先ほど紹介した良い物件の条件を何も満たしていない家でも、それに見合った価格設定を行えば、「売れる家」に変えることが可能になるのです。家が売れるか売れないかは、値段設定が大きく影響するので、慎重に検討しなければならないと考えてください。最近では、空き家の管理に困って「無料で良いのでもらってください！」という物件も増えている状況です。せっかくの不動産を、無償で手放さなければならないのは残念ですし、売れる状態の時に適切な値段をつけて売ることが大切と考えてください。
ポイント2 敷地に問題がある
買い手が付きにくい物件の条件としては、敷地に問題があるケースが多いです。分かりやすく言うと「旗竿地」といった形状に問題がある物件などです。例えば、以下のような条件の家は買い手が見つかりにくくなるでしょう。
- 地型が悪い
- 間口が狭くて奥行きが長い
- 傾斜地である
- 道路から下がっている
- 道路に接道していない
上記のような問題を抱えている家は、築年数などに問題がない場合でも買い手が付きにくいです。住宅を建てる土地に適している条件は、間口が広く、長方形などの整形地で、道路から少し高くなっている土地です。このような土地は、住宅を設計しやすく、住んでからも問題が起きにくいため、高値を付けても買い手が付きやすくなるのです。
その一方、土地の形状に問題がある、狭すぎるなどといった条件の場合、それ相応に値段を下げなければ、買い手が見つかりにくくなります。
ポイント3 建物の築年数が古い
築年数は、家の売却のしやすさに大きく影響します。先ほど、木造戸建ての場合は築20年以内に売却を目指そうと紹介しました。これは、築年数が経過した古い家は買い手が付きにくくなるからです。
特に、旧耐震基準を基に建築されている物件は、建物以外の部分に相当なメリットが無ければ買い手を見つけるのは非常に難しいと言わざるを得ません。この場合、建物を解体したうえで、更地として売りに出す方が良いと思います。
ポイント4 老朽化が激しい
築年数に関係なく、建物が老朽化していて損傷が激しい、設置されている住宅設備がボロボロになっているなどといった家も買い手が見つけにくくなります。
建物や設備の損傷が激しい家を購入した場合、買主は、住む前に大規模なリフォームや建て替え、設備の入れ替えに多額のコストをかけなければいけません。昨今では、空き家の増加が問題になっているという状況ですし、立地条件などが相当に良いという物件でもなければ、購入後にさらなる費用がかかる家を購入するよりも、他の良い条件の家を購入したほうがいいのではないかと考えてしまいますよね。
このような状況は、親が住んでいた家を相続し、適切な管理を怠っていた…なんてケースに多いので、家を相続した場合、持て余すようなら早めに売却に動く方が良いと考えてください。なお、所有している物件が既に老朽化していて、リフォームや修繕では改善効果が見込めない…なんて場合は、売却前に建物を解体することを検討したほうが良いでしょう。
家を売るための工夫について
それでは最後に、家を売りに出したのに買い手が付かない…なんてことになった際の対策について簡単にご紹介します。
日本は、住宅に対して新築を求める方が多いという傾向があるため、中古住宅に買い手がなかなかつかない…なんてケースも珍しくありません。最近でこそ、新築住宅の価格が上昇していることから、中古住宅も選択肢に入れる方が増えてきているのですが、それでも「売りに出せばすぐに買い手が付く！」という考えは大間違いです。
ここでは、家を売りに出したものの、なかなか買い手が付かない…となった際、何が原因と考えられるのか、また売るためにはどうすれば良いのかを解説します。
物件そのものに問題がある場合
家を売りに出してもなかなか買い手が付かない…というケースでは、物件そのものに問題があり、購入を躊躇されている可能性があります。例えば、物件の内覧などは問題なく人が集まっているのに、そこから先に進まない…なんて場合は物件に問題があるかもしれません。
このケースでは、以下のような問題を解決しなければならない可能性があるので、問題と特定して適切な対応を行いましょう。
- 築年数が古い
築年数が古い物件は、「住んでからお金がかかりそう…」というイメージから敬遠される傾向にあります。例えば、建物が見るからに老朽化している、設備が古くトレンドからズレている…なんてケースでは、売りに出す前にリフォームなどして、すぐに住める状態にまで修繕すると買い手が付きやすくなります。買主側は、古いけど、手をかけなくてもすぐに住めそうとなれば、それが付加価値となり、多少価格を高く設定しても売れやすくなります。なお、リフォームなどをしても状態が良くならない…という場合は、解体して更地とした方が良いかもしれません。 - 立地が悪い
駅から遠いなど、立地の問題で買い手が付きにくい場合も多いです。このケースでは、住んでみなければわからない物件のアピールポイントをしっかりと伝えることが大切です。例えば、「地域バスが充実しているから駅までは楽に行ける」「坂が少ないから自転車移動は楽」「近隣に有名な学校がある」など、立地条件は他にもアピールできるポイントはあるのです。その中でも、実際に住んでいた人が感じていたメリットをきちんと伝えることができれば、それに共感して買い手が付く可能性があります。 - 土地の広さに問題がある
中古・新築に関わらず、不動産には人気の広さというものがあり、それからズレていると買い手が付きにくくなります。例えば、土地が広すぎると、それだけ価格が高くなるので手が出ない、その逆に狭すぎると不便な生活を強いられるのでは…という悪印象を与えるのです。この場合、やりようがないのでは…と感じますが、対策はあります。土地が広すぎる場合は、適切な大きさに区切ることで買い手を見つけやすくする、狭すぎる場合は隣地を買い上げて、住みよい大きさにしてから売却するなどの方法が有効です。専門知識が必要な部分なので、不動産会社の方と相談しながら売却を目指しましょう。
物件の条件が良いのに売れない場合
物件そのものの条件は良いはずなのに買い手が付かない…なんてケースも普通にあります。この場合の問題点と対策は以下のような事が考えられます。
- 価格が高すぎる
売り出し価格が相場よりも高すぎるという場合、なかなか買い手が付かなくなります。物件そのものの条件が良いという場合であれば、物件としての適正価格に変更することで、買い手を見つけることが可能になるはずです。不動産の売却時には、最初に高めの価格を設定する方が良いと言われる場合があります。しかし、通常の物件であれば、本来の適正価格で売りに出した方が早期に買い手を見つけられる可能性が高いです。高めの価格設定でも買い手が見つかるのは、立地が相当に良い、築数年など新しいなど、物件としての条件がかなり良い場合に限られます。 - 需要のないエリアである
住宅の需要があまりないエリアの物件は、買い手を見つけることが難しくなります。住宅の需要がないということは、それに関わる施設も少なくなる傾向にあるため、買い手側からすると「住みにくそう…」という印象をどうしても感じてしまいやすいです。このような物件の場合、住んでいる方にしかわからない、エリアの長所をしっかりとアピールすることが大切です。長くそこに住んだからこそわかる、その町の良さをまとめ、それが購入を検討している方にきちんと伝わるように工夫すると良いでしょう。 - なんらかのトラブルがあった物件
物件を売却する理由が、何らかのトラブルがあったから…という場合、売りにくい物件となります。例えば、近隣との騒音やゴミ問題がある、ご近所さんともめているなんてケースですね。このような場合では、起きてしまったことを隠すのではなく、知っている範囲で正確に事情を説明する事が大切です。トラブルの要因などが分かっているのであれば、購入を検討している方が対処可能なのかきちんと判断できるようになります。また、世の中には、これらの問題を全く気にしない人もいるので、そういった方に対して、訳あり物件として価格を下げて出すことで、買い手を見つけやすくすることも可能です。なお、どうしても買い手が見つからない…という場合は、不動産会社に直接買取りしてもらうという方法も検討しましょう。
まとめ
今回は、家の売却について、売れやすい家と売れにくい家の特徴について解説します。
記事内でご紹介したように、一口に「家」といっても、立地条件の違いや建物の性能、築年数など、さまざまな部分の条件が異なります。当然、家を探している買い手側が求める条件に付いても、人それぞれ違いがあるので「○○の条件を持つ家は絶対に売れない！」なんてことにはなりません。しかし、多くの人から求められるような条件をかなえられていない場合、家の売却価格はどうしても下がってしまうことになります。
この記事では、家を売りに出したのになかなか買い手が付かない…となった際の対処法もご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。なお、「できるだけ早く家を売りたい！」と考えているのであれば、不動産会社に仲介してもらうという売却方法ではなく、不動産会社に買取りしてもらいという方法がおすすめです。不動産会社に直接売却するという方法は、相場よりも売却価格が多少下がるものの、売却後のトラブルの心配がないなど、さまざまなメリットが存在するのです。特に、家を売却して現金化するまでのスピードはかなり速くなるので、買い手が付かない家を長期間保持することを考えると、多少安くてもコスト的なメリットも大きくなる可能性があります。
悠建設では、不動産の買取りも行っています。家を売りに出してもなかなか買い手が付かず、管理の手間で困っている…という方がいれば、お気軽に弊社までお問い合わせください！。
